机器人拆迁补偿方法,土地评估的方法有哪些,土地评估的方法如下：1、市场比较法；2、收益还原法；3、成本逼近法；4、剩余法；5、基准地价系数修正法。一、企业拆迁评估方法有哪些重置成本法重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂
土地评估的方法如下：
1、市场比较法；
2、收益还原法；
3、成本逼近法；
4、剩余法；
5、基准地价系数修正法。
一、企业拆迁评估方法有哪些
重置成本法重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。成本法在以前运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。收益法在590号令当中是有相关的要求，如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法，其实也就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体，一些劳动附加值比较大、劳动性密集的行业、专利技术性行业可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。收益法在实践的过程中运用不是很多，在实践过程中与评估公司进行交涉的同时评估公司未涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。市场比较法需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。假设开发法假设开发法在实践中运用不多，例如我所律师在贵州云岩区遇到的案例，开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房，需要运用土地开发满足开发的主体要件。所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等，所体现出的市场价值。假设开发法很多中小型企业都希望适用这种方式方法，特别针对一些未利用的土地，也就是开发商购买后没有实际利用，还在进行申请审批规划等相关文件的时候，占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。例如，唐山某钢铁企业，企业进行外迁，剩余土地与政府进行协商如何评估剩余土地的价值，必须运用假设开发法来进行评估土地使用权的价值，实践当中运用相对较少。基准地价修正法基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来最后的价值，在实践当中应用不是很广泛。在实践当中我们常见的是充值成本法和市场比较法的评估方法，但是，我所律师在次强调提醒中小型企业如果产生的收益较高，并且是高附加值、劳动密集型以及技术专利行业，本企业前景预期可能成几何倍数增长的企业一定要进行收益法评估。例如，北京大兴区某企业，生产机器人配件行业。整个行业的专利技术只有意大利某企业可以与其媲美，大兴某企业的生产流程和生产工艺，以及技术专利都是非常丰富的；大部分的产品都是外销日本与德国。这种企业进行评估停产停业损失的时候必须按照收益法来进行评估。因为今年可能融资、负债，明年有可能大额收入。如果计算它某个周期的停产停业损失的时候必须按照收益法。与评估单位、征收单位进行实际谈判时，对于运用哪种评估方法进行价值价格的确定需要多方面探讨。即便是一个评估公司都受征收单位委托，由于评估的方法选择不同，评估出的企业价值也是天壤之别。
二、谁缴纳土地出让金
一般由受让人缴纳土地出让金。有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的，土地出让金应按不低于成交价40%计算；成交价低于基准地价平均标准的，土地出让金应按全部地价40%计算；发生转让的划拨土地使用权补办出让按基准地价平均标准的40%计算；有异议的按土地估价机构评估价的40%计算。
三、交房时交产权证办理费大概是多少
交房办理产权证的费用有：工本费，房屋维修基金和税费等，具体包括测绘费；0.5%（评估额，允许浮动）的评估费；90平内1%、90平~140平内1.5%、超过140平或非首次3%的契税；工本费（工本印花税）；1%的土地收益金；5.6%的增值税；全额1%的所得税；交易费；2%-3%的维修基金。
【本文关联的相关法律依据】
《土地管理法》第四十七条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
律师分析：
1、市场比较法：市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
2、收益还原法：收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
3、成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。
4、剩余法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。
5、基准地价系数修正法：基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。
【法律依据】：
《中华人民共和国土地管理法实施条例》 在《土地管理法》制度框架下，聚焦土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等重点问题，强化对耕地的保护，针对耕地“非农化”、“非粮化”以及“合村并居”中违背农民意愿等突出问题，进一步明确制度边界，强化法律责任。
一、土地估价原则怎样确定
土地估价应遵循以下原则：（1）替代原则。土地价格水平由具有相同性质的替代土地价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。（2）预期收益原则。土地价格受预期收益形成因素变动的影响，因此，估价者必须了解土地收益情况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析，准确预测土地的收益价格。（3）最有效使用原则。土地估价是以土地的效用最有效发挥为前提，因此必须确定土地最佳和最有效用途。（4）报酬递增、递减原则。土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则。（5）需求与供给原则。土地不能实行完全竞争，其价格有独占倾向性，土地供给有限，替代性有限，因此土地价格主要由土地供给变化决定。（6）竞争和超额利润原则。土地的竞争主要在需求者之间进行，需求者之间的竞争又是在利用土地能获取平均利润之外的超额利润的情况下发生的；土地的需求增加、竞争加剧，超额利润又会随土地需求提高、地价的上涨而消除。（7）贡献原则。是指不动产的总收益是土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。（8）变动原则。土地价格的形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（9）协调原则。土地是否与所处环境协调，即可判定该地块是否为最有效使用。（10）土地优先原则。地价是在生产经营活动之前优先支付的，在土地估价中应坚持土地优先的原则。
二、拆迁估价的估价对象是谁
拆迁估价的估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托于其实体上的权益。针对不同估价对象应注意以下几点：
(1)依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
(2)依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只包含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其他费用。
(3)已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。
(4)“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”，故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿”，估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。
(5)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
(6)对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施;附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。
房屋征收的相关情况应当由政府的行政机关来认定，特别是有关征地补偿的相关情况应当结合实际来处理，如果对相关情况不能认定的，可以结合实际来进行合法的处理，当事人对相关情况有异议的，可以提出申诉，并要求拆迁方进行合法的赔偿。
土地使用权价值评估方法主要有以下几种
1、成本法。针对土地使用权价值评估，通常叫做成本积算法，即对取得士地或已实现的土地开发的各项成本费用进
行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。该方法与市场比较法正好相反，适合在乡镇等市场不活跃的地方，但是同样也要求周边区域有相关案例，有明确征地补偿文件。运用的前提是要取得当地征地拆迁补偿文件，因为地取得费主要依据这些文件的规定，土地开发费需要经过调查才能确定。
2、市场比较法。根据市场中的替代原理，将需要评估的土地与具有替代性的，且在估价时点市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，并以此估算土地客观合理价格，这是不动产估价中最常用的基本方法之一。该方法主要适合地产市场较发达的区域，周边需要有很多可以参照的市场案例。但是有一个缺陷，就是对案例的收集要求较高，因为有文字记录的市场案例的收集比较困难，大多数时候只能通过市场调查。
3、剩余法。房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价等于土地使用权价值加上房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益还原法。又称收益法、收益资本化法等主要是运用适当的原资本化率，将预期的估计对象未来各个阶段的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其和得出待估土地价格的一种方法。该方法的适用范围较小，只适用于有收益或者有潜在收益的土地。
5、假设开发法。指项目开发完成后预计可以实现的开发价值，扣除项目的建造成本，管理、销售、融资、税收等各项费用，以及利润等，以此来对土地使用权进行估价的方法。基本公式为：地价等于项目开发价值减去建造成本减去管理费减去销售费用减去利息减去税费减去利润。此方法主要用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地以及建成区房地产市场较多的地区。使用过程中需要首先用市场比较法求取待估土地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实调查中，对待估地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，开发费用的确定，也要求评估人员对周边相关工程承包价格有一个比较清晰明确的了解。
6、基准地价法。对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范围的基雅地价评定工作，并且已得出城市不同级别的上地的基准跑价，这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别，同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
7、路线价法。土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。只有道路系统完整、且要求有路线价、深度修正系数表和条件修正系数表，比较苛刻，因此实践中很少采用。
【本文关联的相关法律依据】
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 第四条 评估方法
（1）收益还原法
（2）市场比较法
（3）剩余法
（4）成本逼近法
（5）公示地价系数修正法
出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。
进行土地评估，有以下几种方法：
1、市场比较法，市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
2、收益还原法，收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
3、成本逼近法，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。
4、剩余法，剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。
5、基准地价系数修正法，基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。
【本文关联的相关法律依据】
《土地管理法》第四十七条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
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投稿：李熙华
内容审核：罗思章律师
