军工私房拆迁补偿政策,公有住房差价交换有哪些形式,1、公有住房承租权与公有住房承租权的交换;2、以公有住房承租权交换住房所有权;3、有偿转让公有住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。凡按照本市公有住房出售政策可以向承租居民出售，但居民尚未
1、公有住房承租权与公有住房承租权的交换;
2、以公有住房承租权交换住房所有权;
3、有偿转让公有住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。凡按照本市公有住房出售政策可以向承租居民出售，但居民尚未购买的成套独用公有住房(包括独用成套公寓住房和独用成套新式里弄住房)，只可以按上述第1种方式交换其他公有住房承租权，不得采取第
2、第3种方式交换住房所有权或有偿转让。
相关知识：公有住房差价交换需要要办理哪些手续
1、领取《征询表》：当事人达成初步意向后，到房地产交易中心领取《征询表》;
2、书面征询：承租居民向公有住房出租人或者出租人委托的物业管理公司办理差价换房的书面征询，出租人应当自收到《征询表》之日起的7日内给予书面答复;
3、签订合同：符合条件的，当事人签订差价交换合同;
4、办理申请：当事人签订差价交换合同后10日内携带差价换房合同、差价换房征询表、租用公房凭证或房地产权证、双方当事人的身份证明和户籍证明向房地产交易中心申请办理差价换房的审核手续。当事人委托他人办理的还应提交当事人的委托书、身份证明和代理人的身份证明。除《征询表》中规定不可以进行差价交换的情况外，公有住房的出租人或出租人委托的物业管理公司应在规定的时限内给予书面答复。逾期不答复的，视作无异议。
5、受理审核：房地产交易中心应在收到有关材料后的13日内完成差价换房的审核工作，对于符合条件的，应当出具《准予公有住房差价交换通知书》。
6、变更租赁关系：差价交换的当事人自取得房地产交易中心出具的《准予公有住房差价交换通知书》之日起的7日内，持《通知书》、差价交换合同、原租用公房凭证和当事人的户籍证明材料，向出租人办理公有住房租赁关系变更手续。涉及产权住房的，由房地产交易中心一并办理交易过户手续(时限为17日)。
因此，对于公有住房的差价交换有三种形式，大家不了解的一定要仔细看看本文的内容。此外，公有住房差价交换需要要办理哪些手续也是很重要的内容，需要了解清楚之后才能依法进行办理。
法下列公有住房不得进行差价交换：
（一）整幢独用的花园住宅；
（二）属部队﹑宗教团体所有或者在学校校园内的；
（三）产权不明晰的；
（四）在户籍冻结地区内的；
（五）已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；
（六）承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的；
（七）已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼﹑仲裁程序的；
（八）需要用于落实私房政策的；
（九）依法应当由出租人收回的。
一、房屋所有权抵押
房屋所有权是指权利人取得对房屋占有，使用、收益、处分的权利。用依法取得的房屋所有权抵押时，房屋及占用范围内的土地使用权必须同时抵押。不过，下列房地产不得抵押：
（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（二）权属不明或者有争议的；
（三）被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物；
（四）依法被查封的；
（五）县级以上人民政府依法收回的土地使用权的；
（六）共同共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（七）已依法公告列入拆迁范围的；
（八）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
抵押已出租的房屋时，抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人，同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后，原租赁合同继续有效。
二、按人口分的安置房产权归谁
私房拆迁，如果按房屋面积拆迁的，利益归产权人，由产权人对同住人进行补偿；房屋为公有住房房屋拆迁的利益应当由房屋的承租人和房屋的共同居住人即同住人共有。
首先，拆迁时房屋内必须要有户口(只有三种情况是例外)，没有户口的直接排除同住人资格。
其次，在有户口的情况下还必须要居住满一年以上(截止时间是到作出房屋征收决定为止)，如果没有在房屋内居住过，那么就是通常所说的“空挂户口”，是不能认定为同住人的。同时符合上述两个条件后，还必须符合上述“无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的情形”才能认定为同住人。上述房屋内必须要有户口的三种例外情形分别是：
1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人；
2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人；
3、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的，也视为同住人。有一种情况需要特别注意，即使符合上述所有条件，但房屋拆迁时当事人还未成年(未满十八周岁)则不能认定具有同住人资格。
1、什么是房产互换
房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。
2、房产互换可以通过哪些方式进行
(1)使用权房屋之间的互换。关键在于产权人是否同意，如公房互换必须由国家经营出租单位同意办理。其次，超面积或明显收益一方按自愿协商原则对另一方进行补偿。
(2)房屋所有权与使用权之间的互换。关键在于分清所有权性质。房屋所有权变更一方按照正常买卖程序到房地产管理单位办理交易过户手续，正常纳税，使用权不折抵价格。使用权需变更一方到该房屋所有权人处申请变更，并需经该所有权人同意才能成交。
(3)房屋所有权之间的交换。在这里关键是掌握交换价值对等与否。按照我国管理法规，交换产权房屋如经评估审定，价格相等则免交契税。如若交换产权房屋双方价值不等，根据国家有关契税条例，交换双方房屋价值差额，即价值高房屋价格减去价值低房屋价格，应该上交契税及其他有关税收。房地产互换不是简单的户权人或使用人名字的互换，只有掌握了有关法规，才利于互换双方的谈判，使双方能够真正按需各得其房。
3、哪些房屋可以进行互换
按照有关政策规定，可以互换的房屋主要有：
房产管理部门出租的直管房产、企事业单位自管房的职工住宅，以及自住的私房或所租赁的私房。
4、哪些房屋不能进行互换
不能进行互换的房屋有：
(1)房产权和使用权不清的房屋；
(2)部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋；
(3)属于违章建筑的房屋；
(4)因城市建设需要，短期即将拆迁改造的房屋，未按规定赔偿的；
(5)未按规定缴纳房屋租金的；
(6)私自转让或转借、转租的房屋以及其他违反房屋管理政策的房屋。
5、去哪里办理房产互换
房管部门直管公房之间的房屋互换，要到房屋的在地的房屋经管单位或房屋调换站申请，并办理手续；单位自管公房之间的房屋互换，要向各自单位房管部门申请，办理手续，也可以委托房屋所在地的房屋调换站代为办理；私房业主与公房住户之间的房屋互换，双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过户手续，然后再办理使用权过户手续。
6、怎么办理房产互换
(1)需提交材料：
A、互换双方房屋所有权证；
B、双方本人身份证原件及复印件、私章；
C、当事人因故不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证、私章；
D、双方签订的房屋互换协议书；
(2)办事程序：
A、互换双方本人凭房屋所有权证、身份证到办事窗口领取房地产兑换申请审批书。
B、互换双方持填写后的兑换申请审批书及其它需提交材料送交办事窗口，经工作人员审核后，预约时间到房屋现场勘查评估。
C、工作人员内部作业。
D、到财政局窗口交纳契税。
E、领取房屋所有权证。
法律分析：房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。不能进行互换的房屋有:
1.房产权和使用权不清的房屋;2.部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋;3.属于违章建筑的房屋;4.因城市建设需要，短期即将拆迁改造的房屋，未按规定赔偿的;5.未按规定缴纳房屋租金的;6.私自转让或转借、转租的房屋以及其他违反房屋管理政策的房屋。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
一、什么房产不得进行差价换房
(一)整幢独用的花园住宅；
(二)属部队﹑宗教团体所有或者在学校校园内的；
(三)产权不明晰的；
(四)在户籍冻结地区内的；
(五)已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；
(六)承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的；
(七)已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼﹑仲裁程序的；
(八)需要用于落实私房政策的；
(九)依法应当由出租人收回的。
二、什么是差价换房
差价换房是指在换房中，房屋地段，房屋年限，房屋质量，房屋的大小，远近、高低(指楼房层次)，朝向、环境(指交通、购物、学校、医院)等诸多因素对比所产生差异，而后用金钱做杠杆，让受益方对受损方加以经济补偿，起到互相平衡的作用，这种平衡的过程即“差价换房”。“差价换房”范围广泛，可以一间换三间，三间换两间，两间换独院，独院换别墅…
当事人订立差价换房合同后10日内，按照下列规定向房地产交易中心办理差价换房审核手续：
(一)交换承租权的公有住房在同一区﹑县的，向公有住房所在地区﹑县房地产交易中心申请；交换承租权的公有住房不在同一区﹑县的，交换有差价的，向价格高的公有住房所在地区﹑县房地产交易中心申请；交换无差价的，当事人可选择向其中一个区﹑县房地产交易中心申请；
(二)交换商品住房或者其他住房所有权的，向商品住房或者其他所有权住房所在地区﹑县房地产交易中心申请；
(三)有偿转让的，向公有住房所在地区﹑县房地产交易中心申请。
三、差价换房的程序是什么
(一)差价换房审核
1、当事人订立差价换房合同后10日内，按照下列规定向房地产交易中心办理差价换房审核手续：
(1)交换承租权的公有住房在同一区﹑县的，向公有住房所在地区﹑县房地产交易中心申请；
交换承租权的公有住房不在同一区﹑县的，交换有差价的，向价格高的公有住房所在地区﹑县房地产交易中心申请；交换无差价的，当事人可选择向其中一个区县房地产交易中心申请；
(2)交换商品住房或者其他住房所有权的，向商品住房或者其他所有权住房所在地区﹑县房地产交易中心申请；
(3)有偿转让的，向公有住房所在地区﹑县房地产交易中心申请。
2、当事人办理差价换房手续时，应当向房地产交易中心提交下列文件：
(1)差价换房合同；
(2)租用公房凭证(或保留承租权证明)或者商品住房﹑其他所有权住房的房地产权证；
(3)双方当事人的身份证明；
(4)当事人委托他人办理差价换房手续的，应提交当事人的委托书和代理人的身份证明。
房地产交易中心应自取得出租人的征询意见之日起的13日内，完成差价换房的审核工作。对于符合条件和手续的，开具《准予公有住房差价交换通知书》(以下简称《通知书》)。对不符合条件和手续的，作出不予差价换房的决定。
凡承租居民有偿转让公有住房承租权的，可凭银行开具的购房存款单，向房地产交易中心申领《通知书》，其中承租居民前2年已购房的，凭前2年已购房的证明文件(房地产权证或差价换房合同)，向房地产交易中心申领《通知书》。
(二)差价换房合同的注记
房地产交易中心准予当事人的差价换房后，应在开具《通知书》的同时，在差价换房合同备注栏内注记盖章。
(三)变更租赁关系和登记
差价换房当事人自取得房地产交易中心出具的《通知书》之日起的7日内，持《通知书》﹑原租用公房凭证(或保留承租权的证明)和当事人户籍证明或单位注册证明等材料，向出租人办理公有住房租赁关系变更手续，换领《租用公房凭证》或《保留承租权的证明》。
其中交换商品住房或者其他住房所有权的，在房地产交易中心准予该公有住房差价换房的同时一并办理所交换的商品住房或者其他住房的交易过户和变更登记手续。房地产交易中心应自出具《通知书》之日起的17日内发放房地产权证。
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投稿：卞锦
内容审核：刘伟涛律师
