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厂房用途发生改变拆迁补偿，和村委会租地建的厂房，拆迁怎么就成了违建呢？:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-12-08 19:01:21
作者：
圣运律师
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厂房用途发生改变拆迁补偿,村委会同意建的厂房,遇拆迁说是违建,没有补偿吗,依据我国相关法律的规定，对厂房进行拆迁前，会对厂房进行调查，如果厂房经认定属于违法建筑的，是不给予经济补偿的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条市、县级人民政

厂房用途发生改变拆迁补偿，和村委会租地建的厂房，拆迁怎么就成了违建呢？:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、厂房用途发生改变拆迁补偿,村委会同意建的厂房,遇拆迁说是违建,没有补偿吗

依据我国相关法律的规定，对厂房进行拆迁前，会对厂房进行调查，如果厂房经认定属于违法建筑的，是不给予经济补偿的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

一、违法建筑建房人权利的救济途径

(一)违法建筑在被行政主管机关定性之前，依法应受到保护

按照民法典的基本原理，除了无主财产之外，只要有物存在，就必然存在着物权。就违法建筑而言，在被行政主管机关确认为违法建筑之前，已经被违法建筑的所有权人实际控制着，因则违法建筑的所有人享有着对该违法建筑的实际的占有、使用、收益的权利。这种权利，是基于对建筑材料的合法占有而享有的，故法律应当予以适当的保护。

任何部门在未经规划部门对建筑进行合法性认定前，私自强制拆除，必然侵害所有权人的权利，所有权人有要求私自强拆行为人给予补偿。

(二)违法建筑的拆除一定要按照法律程序规定，任何违反法律规定的拆除都是可以抵制的。

违法建筑的所有权人应严格核查拆除单位是否按照法律程序对自己的违法建筑进行拆除；如拆除单位未按照程序进行拆除，所有权人完全可以拒绝违法拆除。同时，拆除单位尽快拆除违法建筑的目的是为了达到推进与自己利益关系的工程进展等目的，违法建筑的所有权人只要按照法定程序行使自己申请复议的权利等等，必然可以使拆除单位的进展放缓，这样就能为违法建筑所有权人争取得到谈判、补偿的机会。

二、和村委会租地建的厂房，拆迁怎么就成了违建呢？

福建福州某地区的李先生于2012年租赁本村村委会的荒山地，合同限期为20年，经过平整土地后，在该地块上建造了500余平方米的塑料加工厂用于回收塑料制品的生产加工。今年年初，因该地块被划入征地拆迁的范围内，但是因为征收方给出的征收补偿标准很低，李先生表示难以接受，所以对拆迁安置补偿方案双方一直没有谈拢。拆迁方看李先生如此强势，后来当地房屋核实认定小组将其厂房认定为违法建筑，拆迁方通知李先生如还不同意将予以强拆并不给予任何补偿。

和村委会租地建的厂房，拆迁怎么就成了违建呢？有很多人特别是广大被拆迁人都会这么认为：有村委会的租赁合同就万事大吉了，有了合同就是合法的。但是殊不知，村委会并不是国家机关，它只是村民自治组织，并不能代替国家独立行使职权。合同只是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议，也并不能代替行政机关的一些必要的审批手续。本案中租地合同只能说明李先生与村委会之间存在用地的权利义务关系，仅此而已，这并不代表李先生的厂房设施建设的合法性。

我们首先来看一下什么是违法建筑。违法建筑一般是指违反《土地管理法》《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他设施物。也就是未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

我国法律明确规定，拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。结合本案来看，陈某的行为很明显未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物的情况。《城乡规划法》第41条第1款规定在乡村搞企业建设的应当申请办理乡村建设规划许可证。另外《城乡规划法》是2008年1月1日实施的，所以该案中李先生2013年在建厂房之前要依法向乡、镇人民政府申请建设工程规划许可证，不应该未批先建。

三、乡镇批准建的厂房是不是违建

法律分析：自建厂房是不是属于违建,就看你有没有土地使用权,有没通过主管部门的审批手续,如果各种手续是齐全的,符合建厂要求,那自建肯定是合法的,不属于违建。在获得土地的使用权，改变土地性质为建设用地以后，就可以按照审批进行建设了。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第五十九条　乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

第六十条　农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。

四、农村建设用地建厂房是违建吗

法律分析：建设用地上建厂房是违法的。工业用地才可以建厂房。建造厂房的注意事项：向当地政府申请立项，通过国土、环境影响评估、建设，由政府开展土地征收，办理国有土地使用证，然后摊在地价里，有些是要企业自己做、环保，在地形测量的基础上结合当地城市规划进行项目用地的建设规划，纳入收储。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。