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翻建房屋拆迁补偿，老宅基地拆了重建可以吗:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-11-30 08:13:27
作者：
圣运律师
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翻建房屋拆迁补偿,老宅翻建改建后被拆迁，拆迁利益如何分配,---孙某与某村村民委员会、米某物权保护纠纷案法律评析【要点提示】拆迁补偿的是翻建改建过的新住宅，因新住宅是在老宅基础上翻建改建的，老宅与新宅混为一体，不能分割。老宅的财产价值包含在

翻建房屋拆迁补偿，老宅基地拆了重建可以吗:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、翻建房屋拆迁补偿,老宅翻建改建后被拆迁，拆迁利益如何分配

---孙某与某村村民委员会、米某物权保护纠纷案法律评析

【要点提示】

拆迁补偿的是翻建改建过的新住宅，因新住宅是在老宅基础上翻建改建的，老宅与新宅混为一体，不能分割。老宅的财产价值包含在新宅之中，拆迁补偿利益中，包含着老宅的财产价值。如没有评估结论或者其他证据予以明确，法院判决时，一般会考虑老宅与翻建改建后的新宅架构进行比较、老宅的居住管理状况、新宅出资翻建改建等实际情况。

【当事人信息】

原告：高某、吴某1

被告：吴某2、吴某3、吴某4

第三人：孙某10

【案情简介】

孙某的父亲孙某1，孙某3的父亲孙某2，孙某1与孙某2系亲兄弟。共有兄弟四人，即老大孙某4、孙某5、孙某2、孙某1。孙某是孙某1的独生女儿。孙某3因病于2014年12月去世，其妻子李某，儿子孙某6，女儿孙某7。孙家在某村有一处住宅。1949年4月，某区人民政府颁发编号为1531号、户主为孙某2的《土地房产所有证》。孙某与第三人均认可九口人中包括孙某父亲孙某1、孙某2、孙某2妻子焦某、女儿孙某8、儿子孙某9五人。孙某出生于1939年4月，1949年时10岁，尚未成年，合理推断应该和其父亲孙某1共同生活。根据确定孙某1应该是《土地房产所有证存根》登记的九口人之一。因此，九口人中的六人可以确定，其他三人不能确定。随着时间推移，因家庭成员变动等因素，上述宅院长期由孙某3一家居住。后孙某3跟随儿子即第三人孙某10到河南生活。约1986年，孙某3委托其妻弟米某居住、维护、管理住宅。

2007年，孙某3和妻子李某出具《委托书》一份，主要内容为：“委托妻弟米某全权维护、管理郭庄老宅。2006年米某多次电话说想在原北面三孔窑基上建成一座二层楼房，我们同意：将来所建二层楼产权属于米某”。2008年，米某出资，把老宅正面三孔窑推倒，在原地基上修建了一栋二层楼房，在院内西侧修建四间房，在大门西侧修建三层方，并重修了大门、院墙。

2014年，郭庄村土地全部被征用。郭庄村委在征得孙某3、米某的同意后，对宅院进行拆除。2012年，孙某、米某、第三人孙某10曾经对上述宅院的分配达成《关于孙家宅院的处置协议》，但没有实际履行。

孙某诉至法院，请求：将整体搬迁时的搬迁费、补偿费和置换房屋由孙某和第三人孙某10共同所有。

【法院判决】

原位于某县郭家庄村正街北岸、《土地房产所有证》登记户主为孙某2的宅院拆除后所补偿的全部财产利益，孙某有权取得10.5%的份额（其中包括孙某1应分配份额6%，代管其他不能确定的继承人份额4.5%）。

【案件评析】

一、本案中孙某为何享有老宅财产份额？

公民的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。争议的老宅，虽《土地房产所有证》及存根登记户主为孙某2，但同时也载明“人口：九人”，故该老宅应是九名家庭成员的共有财产，而不是孙某2的个人财产。原告孙某及其父亲孙某1都是九人之一。在孙某1去世后，孙某作为独生女儿依法有权继承孙某1的份额。所以孙某既是老宅的共有人，也是继承人。

孙某共有和继承的是“老宅”。老宅从1949年至今历经六十余年，早已原貌不在，并且2008年被告米某已经对老宅进行了翻修改建。郭庄村委会因拆迁补偿的是米某翻修改建过的新住宅而不是老宅。但是必须明确，新住宅是老宅基础上翻修改建的，老宅和新宅混为一体，不能分割。老宅的财产价值包括在新宅之中，拆迁补偿利益中，包含着老宅的财产价值，只是没有评估结论或者其他证据予以明确。在此情况下，酌情认定新宅价值的30%部分是老宅价值，归《土地房产所有证存根》记载的“九口”人共有，其余70%是被告米某翻建改建的价值，归米某所有。

二、老宅被翻建改建后的拆迁利益如何分配？

法院一般会考虑老宅居住管理状况、出资翻修改建等实际情况，对老宅价值进行分割。结合本案，首先，考虑孙某3在1986年之前一直实际居住管理老宅，1986年之后又委托米某居住管理，而原告孙某则自从出嫁后就不再居住管理老宅的实际情况，孙某3对老宅维护管理的贡献远远大于孙某；其次，根据法庭查明的事实，可查明的六人中，原告方有孙某和其父孙某1二人，第三人方有孙某3和其父孙某2、其母焦某、其姐（妹）孙某8共四人。孙某在其父亲去世后依法继承份额3%，连同本人份额3%，共计6%。孙某3方份额为3%*4=12%.其他不能确定的三个继承人，份额共计3*3=9%，应当为其保留；再次，鉴于住宅已经拆迁，其保留份额内的相应补偿利益只能由他人代管。因无法确定的三个继承人和原告孙某、第三人孙某3系距离相当的亲属，所以由原告方和第三人方各自代管一半，即4.5%。

综上，新宅拆迁补偿利益的70%归被告米某所有。原告孙某应分配份额6%，加上其代管的其他继承人份额4.5%，其有权领取10.5%份额的拆迁补偿利益。第三人孙某10、李某、孙某11应分配份额12%，加上孙某3对老宅维护管理的贡献份额3%，再加上其代管的其他继承人份额4.5%，其有权领取19.5%的拆迁补偿利益。当然，原告孙某和第三人代管的份额，待日后三个继承人确定并主张权利时，应当向相关权利人返还。

该内容由张胜云律师和律说律答共创回答

二、老宅基地拆了重建可以吗

宅基地不可以拆了重建，严重的可能被拆除。农村宅基地只是一种使用权，所有权归村集体。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。

一、农村宅基地使用权登记错误怎样更改

（一）宅基地只能在本村集体内流转。根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。

（二）由于中国实行城乡二元体系，在城市化浪潮中，越来越多的人“农转非”。无论出于什么原因，一旦把户口转走，就失去了对老家宅基地的继承权，又不能买回来，只能眼睁睁看着“祖宅”变成村集体的资产。

（三）由于农村户口与土地的对应关系，有些人不愿意“农转非”，甚至有些公务员想方设法“非转农”，但这些毕竟是少数，“进城”才是大势所趋。因此从具体的家庭的角度而言，如果相关法规不变，宅基地注定会失去。

（四）根据《民法典》规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。

（五）农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

二、买宅基地可以过户吗

我们目前说的农村宅基地，主要包括宅基地所有权、宅基地使用权、地上房屋所有权。

按照国家法律，宅基地是所有权和使用权相分离的。宅基地所有权各位就别惦记了，那是集体或者国家的。

咱们所说的过户，其实就是将宅基地的使用权以及地上房屋所有权交给别人。也就是说，宅基地是可以过户的。

大家要注意，农民个人之间不能私下转让或过户。根据地随房走的原则，房屋过户后，宅基地使用权也相应转让。

据今年的最新消息，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。相信也会由此赋予农民更多财产权利。

三、本村买卖宅基地合法吗

农村宅基地买卖不合法。农村宅基地所有权归村集体经济组织所有，个人对宅基地只具有使用权，不具备所有权，不可以进行自由买卖，但出卖人和买受人是同一村村民的且符合标准的可以买卖宅基地上的房屋。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。