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凤凰城拆迁补偿，买回迁房纠纷处理结果:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-11-25 02:03:26
作者：
圣运律师
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凤凰城拆迁补偿,回迁房与购房合同不符拆迁户状告开发商被驳,因交付的回迁房屋与签订购房合同中房屋的楼层不一致，被户拒收房屋，在与开发商多次协商未果，刘女士等17名被拆迁户将新凤凰城房地产开发有限公司诉至法院，要求该公司交付合同约定的合格房屋

凤凰城拆迁补偿，买回迁房纠纷处理结果:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、凤凰城拆迁补偿,回迁房与购房合同不符拆迁户状告开发商被驳

因交付的回迁房屋与签订购房合同中房屋的楼层不一致，被户拒收房屋，在与开发商多次协商未果，刘女士等17名被拆迁户将新凤凰城房地产开发有限公司诉至法院，要求该公司交付合同约定的合格房屋。日前，北京市人民法院审结了此案。法院认为房屋已成现状，开发商无法交付约定房屋，因此驳回了刘女士等人的诉请。原告刘女士等人诉称，2006至2007年间，新凤凰城房地产公司因开发建设拆迁了原告的房屋，经协商，双方同意以回迁的方式进行拆迁，并签订了补偿协议和购房合同，合同明确了提供给原告的房屋的位置和楼房的结构。2007年9月，在原告接收房屋时发现，新凤凰城房地产公司交付的房屋不符合合同的约定，原定的地下一层，地上五层的楼房变成了七层的楼房。新凤凰城房地产公司的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，要求新凤凰城房地产公司履行合同，交付合同约定的合格房屋。本案的诉讼费由新凤凰城房地产公司负担。新凤凰城公司辩称，本案所涉房屋属于回迁房，而不是商品房。公司并未违反双方签订的合同的任何条款。公司向原告等人交付的房屋与合同中约定的房屋位置、楼号、单元号及门号完全一致，双方签订的合同中并未明确约定房屋的结构、户型、空间尺寸及朝向，且我们所交付的房屋与原告等人购买房屋时公司所告知的建筑形式也没有变化。现在房屋半地下的建筑形式和复式户型楼梯外设均是应被拆迁村民的要求并充分考虑其客观困难所形成的。部分村民因经济较为困难或家庭人口较多，希望购买地下室。考虑到村民的利益，公司才将房屋建成半地下结构，使得采光、通风条件大幅度改善。复式房屋外设楼梯也是照顾村民的居住习惯。在村民购买房屋时，公司通过沙盘、光盘演示等手段使村民充分了解了房屋的建筑形式。另外，地下室及复式顶层的房屋价格低于其他房屋。现房屋已建成，手续齐备，完全合法，故不同意原告等人的诉讼请求。法院另查，本案所涉工程项目属于北京市绿化隔离地区旧村改造新村建设农民回迁房工程。本案所涉楼房经北京市规划委员会批准的设计方案为地下一层，地上五层，1、2、9、10号楼无跃层。本工程于2005年8月开始施工，由2007年9月竣工。现楼房状况为：地下室部分露出地面，并以首层名义出售，1、2、9、10号楼加建了跃层，跃层的楼梯均设在室外。2007年10月19日，北京市规划委员会出具信访意见函，该函载明：根据设计规范，地下室不能作为住宅使用，五层为复式建筑，开发商在规划验收后对复式结构内部进行了调整。法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行合同的义务。本案中，原告等人与新凤凰城房地产公司签订房屋买卖合同时，在合同中虽未明确约定楼房的具体状况，但根据北京市规划委员会批准的设计方案为地下一层，地上五层，1、2、9、10号楼无跃层。现新凤凰城房地产公司建成的楼房地下室部分露出地面，并以首层名义出售，1、2、9、10号楼加建了跃层，跃层的楼梯均设在室外。从设计方案与房屋现状对比来看，新凤凰城房地产公司明显改变了原楼房的设计方案，而新凤凰城房地产公司对现楼房的状况也未能充分地告知原告等人，致使原告等人在签订合同时所预期的房屋状况与新凤凰城房地产公司交付房屋的状况出现差异，新凤凰城房地产公司的行为已构成违约，但是根据法律规定，当事人一方履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行，或者履行费用过高的情形下，对方不能要求履行。现本案所涉楼房已建成，楼房现状已形成事实，原告等人要求新凤凰城房地产公司按合同约定交付房屋的请求事实上已无法实现，加之履行的费用也过高，故原告等人的诉讼请求，于法无据。在此情况下，经法院释明，房屋已建成，新凤凰城房地产公司已无法按照原设计交付房屋，但原告等人仍坚持其诉讼请求，故法院对于原告等人的诉讼请求，不予支持。至于新凤凰城房地产公司改变房屋设计的问题，原告等人可向相关主管部门反映、解决。法院认为房屋已成现状，新凤凰城公司无法交付约定房屋，最后，法院驳回了原告刘女士等人要求新凤凰城公司履行合同，交付合同约定的合格房屋的诉讼请求。

二、买回迁房纠纷处理结果

买回迁房纠纷处理方式：1、协商：协商是指当事人行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下，互谅互让，协商解决纠纷。购房者和开发商对双方所发生的纠纷进行协商，提出一个双方都满意的解决方案，并就此达成一个纠纷解决协议。由双方协商解决纠纷，对购房者和开发商来讲都是最好的解决纠纷的方式，因为这种方式既省时，省力又省钱；2、调解：它是指在第三者的主持下，纠纷双方当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解的一种方法和活动。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民间纠纷的调解处理，包括房地产纠纷的调解；3、仲裁：仲裁是一种准司法活动。房地产纠纷发生后，公民可以根据仲裁协议提请仲裁机构居中判明事实，分清责任，依法作出仲裁裁决，解决房地产纠纷。仲裁裁决具有法律效力，当事人必须执行。法律依据：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第七条出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。

三、回迁房买卖合同纠纷

法律主观：网友咨询：回迁房可以买卖吗? 对于回迁房能否买卖的问题，有两种情况：一种是业主已经持有房产证 ;另一种是业主只持有回迁协议。这两种回迁房是否都能买卖呢? 律师回复：回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。第一种情况：业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名的。第二种情况：业主手中只有发展商的回迁协议的。回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子; 商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。回迁房买卖纠纷如何处理遇到回迁房买卖纠纷当事人各方如果不能协商解决首先了解相关起诉的法律知识，一是通过一定的信息渠道，最好是向专业律师咨询，明确所遇到的问题通过诉讼能否解决，如果能通过诉讼解决，需要准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。向法院提起诉讼的，必须符合下列条件： 1、原告是与本案有直接利害关系的公民，法人和其他组织; 2、有明确的被告; 3、有具体的诉讼请求和事实、理由; 4、属于人民法院受理诉讼的范围和法院管辖。向仲裁机构申请仲裁，需事先约定解决争议的仲裁机构或发生纠纷后双方同意将争议提交仲裁机构的协议。如果在这期间需要律师的帮助，可以致电。

法律客观：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

四、开发商不按回迁协议交房咋办?

开发商不按回迁协议交房，当事人可以按回迁协议中对方违约补偿协议执行。如果协议条款中没有明确，当事人也可以通过法律途径维护自己的合法权益，向违约了就要承担违约责任。因为回迁房不是商品房，签的协议不是买卖合同，不能按照商品房买卖合同中的延迟交房赔偿，这一点大家要认清，但是安置费应该给付达到交房实际时间，此外，要求索赔违约金，就要看协议中具体的延迟交房条款了。如果没有明确约定，一般是只赔付安置费和过渡费的。

一、回迁房延期交房怎么办

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的房价都普遍低于商品房。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的回迁户手持的是购房合同，是无法上市交易的。交房是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但是实际上物业应该提供委托书。否则应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。开发商逾期交房解决办法：

1、与开发商进行协商这种业主可以联合其他业主进行维权，与开发商进行协商。在协商过程中，注意维权方式的合法性，不能采取过激行为，更不能采取围堵等扰乱公共秩序的行为。

2、向法院起诉如果和开发商协调不成的话，可以想法院提起诉讼，要求开发商赔偿自己的损失。这里需要提供购房合同和相关发票证明。综上所述，开发商未按照回迁协议按时交房，当事人可以通过与开发商协商形式解决处理，因开发商原因造成房屋交付延期的需要赔付安置费和过渡费，如果双方无法协商一致，当事人可以向有关部门投诉申请仲裁或者直接向法院提起民事诉讼判决。

五、买回迁房纠纷处理结果法律问题

法律分析:

明确所遇到的问题通过诉讼能否解决，如果能通过诉讼解决，需要准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。向法院提起诉讼的，必须符合下列条件：1 、原告是与本案有直接利害关系的公民，法人和其他组织;2 、有明确的被告;3、有具体的诉讼请求和事实、理由;4、属于人民法院受理诉讼的范围和法院管辖。

法律依据:

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第七条出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。