古井部分拆迁怎么补偿,宅基地房纠纷24讲：买卖合同无效后能按照拆迁补偿金额赔偿损失吗,广州张静律师解答：如果卖家已经与拆迁办签订了拆迁补偿协议，则很大可能上法院会允许。如下面这个案件，因卖家已签订拆迁补偿协议，最终法院按照全弃产标准算出房屋
广州张静律师解答：如果卖家已经与拆迁办签订了拆迁补偿协议，则很大可能上法院会允许。如下面这个案件，因卖家已签订拆迁补偿协议，最终法院按照全弃产标准算出房屋价值，扣除返还的购房款，余额为升值部分，买卖双方各得一半。
判决书节选：
法院认为，陈买家与汤卖家签订的《房屋买卖合同》已被生效的民事判决书认定为无效合同，因该合同取得的财产应当予以返还。陈买家自认已收回35000元购房款，现其要求汤卖家返还265000元购房款，汤卖家亦同意返还，法院对此予以确认。《房屋买卖合同》被认定为无效合同，陈买家作为买受人必然有房屋升值方面的损失，鉴于汤卖家已就涉案房屋签订了《某房屋征收补偿协议》，法院参照全弃产所得经济补偿核定涉案房屋的现值为1162650.38元，扣除双方约定的购房款300000元，涉案房屋升值部分为862650.38元。陈买家与汤卖家作为买受人、出卖人对合同被认定无效均有过错，应当各自承担相应的责任，故法院酌定汤卖家应向陈买家赔偿损失431325.19元。
法律分析：甲方、乙方。乙方宅基地原属甲方所有，现在乙方要求改建住宅，经甲乙双方协商，达成以下协议：1、乙方宅基地(包括宅前晒坪、宅后菜园，四界：东抵幸精祥滴水，西抵吴大方房屋，南抵公路，北抵古井坎上小路，自签订协议后，永远归乙方所有。2、乙方一次性补偿甲方土地款壹万肆仟元整，协议签订时，乙方一次性现金付清。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
法律分析：1、系争房屋经土改登记，未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻建、改扩建的，以土改时登记的权利人为房屋的权利人。
2、系争房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻建、改扩建的，以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。
3、系争房屋虽经土改登记，但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、改扩建的，以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。当事人以土改登记为证据主张房屋产权的，不予支持。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第七十四条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
提起诉讼时宅基地上的房屋将要拆除或已经拆除的，此时原告提起诉讼的目的往往不是为了返还宅基地和房屋，而是为了获取今后的拆迁补偿款。对于这种诉讼，应当注意区别两种不同情况加以处理：
第一，如果起诉时，争议范围的土地已经完成了土地的征收和农用地转用手续，即集体土地已经转化为国有土地，则当年签订的宅基地和房屋买卖合同应按有效处理。
第二，如果起诉时，争议范围的土地尚未完成土地征用和农地转用手续，土地的性质仍属于集体所有的，则应当确认宅基地和房屋买卖合同无效，但应当认定无效合同的签订双方均存在过错，并对已经支付或将要支付的拆迁补偿费根据双方的过错程度按一定比例分配。
也就是说：现实征地拆迁中政府及相关用地部门或单位一般只认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象，并且也只认可按出卖人的身份及家庭成员的情况给予其补偿安置待遇。此时的纷争或者诉讼不再是无效合同房屋返还的问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。
对此类纠纷，一般根据安置利益的不同形态，可以作不同的处理。如果安置利益为经济补偿，则可以由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中一部分对买受人予以补偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋，则可以按安置房市价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则应当由出卖人给予买受人适当居住利益损失的补偿。
一、农村宅基地买卖合同无效怎么办
宅基地买卖合同无效的，卖方应当将购房款及利息退还给买方，如果该地上建筑为买方所建造，则对该房屋价值进行评估，由卖方按照评估价向买方支付全部价款；同时买方应当将土地及地上建筑退还给卖方。
据法律规定并结合实践中的具体情况，应采取以下几种处理方法：
（1）宅基地和房屋买卖合同签订时间较短，提起诉讼时，受让人尚未对房屋进行翻新改建，且周边土地和房屋的市场价格也无明显变化的，确认合同无效后，可以简单采用相互返还的处理方式；
（2）提起诉讼时，受让方已对房屋进行了较大的翻新改建，且周边土地和房屋的市场价格有较大幅度上升的，确认买卖合同无效后应当对宅基地和房屋进行价格评估，在判决买受人返还宅基地和房屋的同时，还应当判令出卖人返还买受人对房屋的翻新改建费用。对于房屋和土地的升值利益，也应按照一定比例由出卖人对买受人给予补偿。具体补偿比例的确定，应当属于人民法院自由裁量的范围，主要应当依据双方当事人的过错程度加以确定。
二、如何申请宅基地
（1）申请。申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。
（2）现场勘查。乡（镇）人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。
（3）填申请表。国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。
（4）村委会审查。村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡（镇）人民政府审核。
（5）审核上报。乡（镇）人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围，并报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。
（6）审批。县人民政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。
（7）放样。由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后，用地申请人方能动工建设。
（8）验收发证。新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。
宅基地是农村居民用于建筑住房的土地。农村中有宅基地存在转让、继承、甚至非法买卖的现象，那么究竟哪些是合法的？哪些是法律明文禁止的呢？宅基地买卖合同无效，怎么救济？
宅基地买卖合同无效怎么救济
本文讨论的宅基地买卖合同，仅限于因违反国家法律禁止性规定而导致无效的的宅基地买卖合同。此种案件也是司法实践中最为常见又最难处理的一种案件。目前对于此类合同无效如何处理，各地法院做法各有不同，但考虑到此类案件一般是由于房地产升值，卖方可获得(或者将来可获得)较大的拆迁利益而且，各地法院几乎都是一边倒的尽量减少卖方所获利益并对买方予以一定照顾。
对于这种案件，一般是按如下思路进行处理的：首先，双方互负返还义务，由买方将土地及地上建筑(不论该房屋为谁建造)退还给卖方，由卖方将购房款及利息退还给买方；其次，如果该地上建筑(房屋)为买方所建造，则对该房屋价值进行评估，由卖方按照评估价向买方支付全部价款；再次，对于土地增值部分，按评估价值在双方之间进行均分，由卖方将土地升值的一部分(一般是一半)支付给买方。
《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
此种处理方式，存在以下几个问题：
1、如果卖方提起诉讼，要求退还土地(多数卖方考虑到房屋为买方建造，不会对房屋提出主张)，而买方不反诉的，那么根据合同无效，卖方的主张应该得到支持，此时会出现地回归出卖人占有，但房屋却仍由买受人占有，此时容易激发矛盾，而且案结事未了；
2、卖方退还利息的原因是因无效合同而占有了买方价款，故应支付相应的利息，但同时买方也是基于无效合同占有了卖方的土地，那为何无须支付占用费呢，而在实际生活中，土地占用费是远高于利息的，如果支持占用费，则将使买方处于更加不利的状态；
3、对于土地增值部分的分配，纯粹是考虑到土地升值，如果不对此部分进行分配，即便不要求买方支付占用费，卖方也能获得极大利益，而此类纠纷正是由于此种升值所带来的不诚信所产生，但此种做法完全没有法律依据，毕竟合同无效的效果是自始无效，回复到合同未履行时状态，那土地与买方有何关系呢，而且如果合同有效，买方得到土地升值部分也是属于履行利益的范围，并不属于合同无效所保护的信赖利益的范围。
经过对以上问题考虑，结合实践情况，提出一种解决问题的方法：首先，按照合同无效，买卖双方互负返还义务，这点与上述做法相同。其次，分别计算双方因合同无效所造成的信赖利益损失。
1、其中对于卖方，合同无效，其所受损失为不能使用土地的损失即涉案土地占用费损失(由评估机构进行评估)，考虑到有些案例中宅基地上原先是有房屋，该房屋已被买方拆除，此时卖方损失还包括该房屋价值，对于此房屋价值由卖方负责提供房屋建成年限等资料，由评估机构参照周边房屋价值在合同签订时的价值进行评估；
2、对于买方，合同无效，其不能占有房屋及土地，其损失包括两部分，一部分为其在宅基地上所建房屋价值损失和机会成本损失进行计算，后者即如果其不购买涉案房屋、土地，其本可以该笔金钱购买商品房，而今合同无效，其只能另行购买商品房，此间差别即为机会成本之丧失，具体计算为按其支付的价款(假设为10万)计算出其在合同签订时可以购买的商品房的面积(假设为50平方米)，再按此面积计算出合同被确定无效时其购买同面积(50平方米)所需的价款(假设为50万)，那么买方的机会成本损失就是40万。至于作为估价商品房的地点及价格，笔者建议按涉案房地所在区(县)房地产的平均价格计算。最后，将双方损失按照缔约过失中的过错程度进行分担，一般可考虑均分，但在出卖方明显恶意的情况下，可以考虑由出卖人承担60%的责任。对于此种责任分担，建议法院在酌情时不要超出6：4这个范围。
此种处理方式主要是在不对涉案土地升值部分进行分配的情况下，按照买方机会成本损失，对买方进行一定补偿。尽量避免双方之间利益不均衡，以减少卖方不诚信行为的出现。但这种处理方式是笔者睡前一时所想，若不写出来只会产生今夜无人入眠的效果。此种思路未经司法实践检验，能否行得通还需考虑土地占用费及原有房屋价值能否评估的问题，仅作为一种探索吧，希望读者提出宝贵意见。
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投稿：赵兴
内容审核：黄旭晖律师
