上海居改非拆迁补偿,各地关于承租人的补偿政策是如何规定的,(一)、上海市《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定，公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。这类人，和被征收
(一)、上海市
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定，公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。这类人，和被征收房屋的所有权人一样，在征收拆迁中享有依法获取补偿安置的权利。该实施细则中对公房的补偿给出了一个明确的公式，对公房的所有人和承租人之间的补偿比例进行了相关的规定。
征收公有出租居住房屋时，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴。其中，价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区(县)人民政府制定。
(二)、长沙市
《长沙市国有土地上拆迁(征收)直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》(长房政发〔2010〕7号)中规定：
1.由拆迁人或征收实施部门与产权单位签订拆迁(征收)补偿安置协议。补偿安置协议签订后，由产权单位对拆迁(征收)项目范围内承租人进行补偿安置，费用在所获补偿安置款中列支。
2.征收决定公告公布后，产权单位向承租人送达终止租赁关系通知单，与承租人解除租赁关系，并告知拆迁(征收)规定的搬迁期限。
3.产权单位制定并公示拆迁(征收)范围内承租人补偿安置方案并与拆迁(征收)范围内直管公房和单位自管房承租人逐户签订补偿安置协议。承租人应结清租金和水电费用，并在补偿安置协议约定的期限内腾空房屋，交付拆除。
一、关于直管公房的补偿安置
首先，对直管公房住宅承租人的补偿安置方式为异地房屋安置和解除房屋租赁关系货币补偿安置两种。直管公房住宅承租人选择异地房屋安置的按原承租房屋计租面积进行安置；选择解除房屋租赁关系货币补偿安置的按承租房屋计租面积进行核算。其每平方米补偿单价参照同一拆迁许可(征收)项目内各类结构、成新直管公房住宅的房地产分类评估单价平均值的40%确定，但不得低于1200元。
其次，对直管营业用房及其配套用房每平方米补偿单价参照同一拆迁许可(征收)项目内各类结构、成新，同地域、同用途房屋的房地产分类评估单价平均值的25%确定。
最后，对直管办公、生产、仓储用房等其它非住宅每平方米补偿单价参照同一拆迁许可(征收)项目内各类结构、成新，同用途房屋的房地产分类评估单价平均值的30%确定。
二、关于自管公房的补偿安置
对单位自管住宅承租人的补偿安置方式原则上由产权单位制定。产权单位可实行解除房屋租赁关系货币补偿安置，也可实行异地房屋安置。
解除房屋租赁关系货币补偿安置按承租房屋计租面积进行核算。补偿单价由产权单位自行确定，但每平方米补偿单价不得低于1200元。
异地房屋安置的计租面积不得小于原承租房屋的计租面积。
其他省市地区对于公房的征收拆迁补偿安置的规定大多是原则性的，公房的承租人作为使用权人也是有权利获得补偿的，征收(拆迁)人应该和被征收(拆迁)人、公房承租人签订安置补偿协议。
为了妥善解决该问题，各地方政府一般通过颁布实施地方政府规章和地方政府规范性文件对征收拆迁中的公房补偿安置进行规制。例如：
上海市
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定，公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。这类人，和被征收房屋的所有权人一样，在征收拆迁中享有依法获取补偿安置的权利。该实施细则中对公房的补偿给出了一个明确的公式，对公房的所有人和承租人之间的补偿比例进行了相关的规定。
征收公有出租居住房屋时，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴。其中，价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区(县)人民政府制定。
长沙市
《长沙市国有土地上拆迁(征收)直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》(长房政发〔2010〕7号)中规定：1.由拆迁人或征收实施部门与产权单位签订拆迁(征收)补偿安置协议。补偿安置协议签订后，由产权单位对拆迁(征收)项目范围内承租人进行补偿安置，费用在所获补偿安置款中列支。2.征收决定公告公布后，产权单位向承租人送达终止租赁关系通知单，与承租人解除租赁关系，并告知拆迁(征收)规定的搬迁期限。3.产权单位制定并公示拆迁(征收)范围内承租人补偿安置方案并与拆迁(征收)范围内直管公房和单位自管房承租人逐户签订补偿安置协议。承租人应结清租金和水电费用，并在补偿安置协议约定的期限内腾空房屋，交付拆除。
1.关于直管公房的补偿安置
首先，对直管公房住宅承租人的补偿安置方式为异地房屋安置和解除房屋租赁关系货币补偿安置两种。直管公房住宅承租人选择异地房屋安置的按原承租房屋计租面积进行安置;选择解除房屋租赁关系货币补偿安置的按承租房屋计租面积进行核算。其每平方米补偿单价参照同一拆迁许可(征收)项目内各类结构、成新直管公房住宅的房地产分类评估单价平均值的40%确定，但不得低于1200元。
其次，对直管营业用房及其配套用房每平方米补偿单价参照同一拆迁许可(征收)项目内各类结构、成新，同地域、同用途房屋的房地产分类评估单价平均值的25%确定。
最后，对直管办公、生产、仓储用房等其它非住宅每平方米补偿单价参照同一拆迁许可(征收)项目内各类结构、成新，同用途房屋的房地产分类评估单价平均值的30%确定。
2.关于自管公房的补偿安置
对单位自管住宅承租人的补偿安置方式原则上由产权单位制定。产权单位可实行解除房屋租赁关系货币补偿安置，也可实行异地房屋安置。
解除房屋租赁关系货币补偿安置按承租房屋计租面积进行核算。补偿单价由产权单位自行确定，但每平方米补偿单价不得低于1200元。
异地房屋安置的计租面积不得小于原承租房屋的计租面积。
其他省市地区对于公房的征收拆迁补偿安置的规定大多是原则性的，公房的承租人作为使用权人也是有权利获得补偿的，征收(拆迁)人应该和被征收(拆迁)人、公房承租人签订安置补偿协议。
(一)对直管公房承租人的补偿安置
1、房改前出租的具有福利分房性质公有住房承租人的补偿安置。
对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有四种：
(1)租赁权安置。安置房应当在同类地区、其使用面积应不少于原房屋使用面积、且继续执行政府规定的租金标准。若安置房的区位低于被拆迁房屋区位或房屋使用面积少于原房屋使用面积的，被拆迁人应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人。
(2)货币安置。在实施货币补偿时，还是应区分两种情况，即承租人符合享受房改政策条件的，房屋的成本价归被拆迁人，其余补偿归承租人;承租人不符合享受房改政策条件的，则承租人只能获得搬迁费、提前奖、过渡费及添置物品部分的补偿。
(3)准产权安置。若承租人符合享受房改政策条件的且要求购买安置房的，除将成本价支付给被拆迁人外，由承租人享受被拆迁人的相关权利，其可以要求拆迁人进行产权置换安置。
(4)产权安置。若承租人符合享受房改政策条件，又愿意购买其承租房屋的，则由承租人直接向产权人购买被拆迁房屋，从而成为被拆迁人，并可要求拆迁人进行安置。
2、房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置。
对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：
(1)租赁权安置。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿等归承租人。
(2)货币安置。
3、房改后出租的公有住房承租人。
对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法同房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置方法，但要注意的是廉租住房的承租人有权要求继续承租廉租住房，被拆迁人应当提供相应的廉租住房安置承租人。
4、代管住房承租人的补偿安置。
如果租赁协议明确了代管性质的，则对其进行拆迁补偿安置的方法同房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置方法。如果租赁协议未明确代管性质的，则区别对待：一是按福利分房政策出租的，则按房改前出租的具有福利分房性质公有住房承租人的补偿办法执行;二是通过市场机制出租的，则按照房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置方法执行。
5、对公有非住房承租人补偿安置。
对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：
(1)租赁权安置。
(2)货币安置。
6、对变更用途的公房承租人的补偿安置。
若经有权部门批准变更用途的，则按变更后的用途进行补偿安置。若未经有权部门批准，属于被拆迁人或者承租人私自改变用途的，按原用途进行补偿安置。
(二)对自管公房承租人的补偿安置
对自管公房各类承租人的补偿安置原则上按直管公房相同类别承租人的补偿安置方法执行，但还要注意以下两类承租人：
1、对未经批准实施非改居承租人的补偿安置。
对于未经批准实施非改居的，拆迁人应按原用途进行补偿安置，且不再计算停业损失。
对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：
(1)租赁权安置。
(2)货币安置。
2、职工集体宿舍承租人的补偿安置。
职工集体宿舍不同于非改居，因为其在规划设计时就是居住用房，不存在用途变更问题;职工集体宿舍又不同于一般的住房，因为其规划设计时是作为单位生产经营办公的配套用房设计的，其用地性质为生产经营用地，而非住宅用地。职工集体宿舍一般由单位免费提供，居住方式有一名职工单独(含双职工家庭)居住也有多名职工共同居住。若单位收取了职工租金的，则承租人有权要求安置。
对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：
(1)租赁权安置。
(2)货币安置。
(三)对私房承租人的补偿安置
1、对通过市场机制出租私房承租人的补偿安置。
此类出租房屋的基本特征就是市场化，故在拆迁补偿安置时要充分尊重租赁双方的约定，根据租赁双方租赁协议的约定划分支付拆迁补偿款，在没有约定或约定不明的情况下应作出有利于被拆迁人的判断。
对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：
(1)租赁权安置。
(2)货币安置。
2、对带户发还私有住房承租人的补偿安置。
对带户发还私有住房的承租人及被拆迁人进行补偿安置时，若承租人与被拆迁人达成一致解除租赁协议的，则对被拆迁人进行安置;若承租人与被拆迁人不能达成一致解除租赁协议或承租人与被拆迁人就被拆迁房屋一直没有签定租赁协议的，则由政府房管部门对承租人按公有住房承租人实行补偿安置，由拆迁人对被拆迁人按私房进行补偿安置，即实施双重安置。
对此类承租人进行拆迁补偿安置的具体方法如下：
(1)租赁权安置。
(2)货币安置。
(3)准产权安置。
3、对国有企事业改制后私房承租人的补偿安置。
此类承租人是指在改制前承租的国有企事业单位的自管公房，在改制时未剥离而整体出让给私人，此后承租人由公房承租人变成私房承租人。对此类承租人的安置应由产权人负责，不存在政府或原国有企事业主管部门对承租人补偿安置的问题，即不存在双重安置的问题，对此类承租人的补偿安置方法按照对通过市场机制出租私房承租人的补偿安置办法执行。
4、对居改非私房承租人的补偿安置。
对于被拆迁人将房屋用途由居住改为非居房后出租给承租人或者是房屋承租人经产权人同意将住宅房屋用于经营，并取得工商营业执照的，在拆迁时应根据其经营情况、经营年限、纳税等情况参照非居房进行评估。对此类承租人的补偿安置办法按照对通过市场机制出租私房承租人的补偿安置办法执行，
(四)对未超过批建期限临时建筑房屋承租人的补偿安置
补偿此类承租人的具体补偿安置方法如下：
(1)租赁权安置。
(2)货币安置。
(五)对租赁违章建筑或超过批建期限临时建筑的当事人的处置
由于违章建筑或超过批准期限的临时建筑具有一定的利用价值，同样会被用于出租，从而生产对租赁当事人的补偿安置问题。根据《拆迁条例》第二十二条的规定，在拆迁中拆除违章建筑及超过批准期限的临时建筑，均不予补偿，故不论该建筑物使用人是否是善意取得违章建筑或拆除超过批准期限临时建筑的租赁权，均不予补偿安置，使用人添置的物品因拆迁受到损害的，由其自行承担。其与出租人有争议的，可通过民事诉讼程序予以解决。
一、公房拆迁要补偿的有哪些
如果要拆除国家公房，同普通住宅一样，需要给予权利人补偿。补偿需要按照法律规定的标准，按照法定的程序，结合权利人的损失，给予适当补偿。拆除国家直管公房，非住宅房屋实行拆一还一不结算差价;住宅房屋按户偿还，按户计算，每户建筑面积在50平方米以内不结算差价，超面积部分按成本价结算。现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷较多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。享有对该房屋居住权利的人员，因对该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。
法律分析：被征收拆迁人，应当获得的补偿，在相关法律中被明确规定为：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。以及市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
法律主观：房屋征收过程中，承租人可以主张的补偿内容有租赁房屋的费用，因拆迁而需要承担的搬迁、临时安置费等。但是承租人主要是由房屋出租人进行赔偿，承租人和出租人签订的合同中有约定的按约定。没有约定的，房屋出租人按照损失承担违约责任。
法律客观：1、搬迁费，又称搬迁补助费。《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的，按约定办理;若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人。”2、提前搬迁奖。规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费。北京市政府颁布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》(2001年11月1日起施行)第三十二条规定：“被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬家奖励费。”搬迁奖励费的支付按搬迁费的支付原则办理。3、临时安置补助费(过渡费)。《拆迁条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;……”第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;……”故当承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。4、停产停业损失。《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。5、添置物品的补偿。《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理;如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。
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投稿：秦杰煜
内容审核：王四新律师
