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上海大宁楼小区拆迁补偿，哪几类房子不能买？年底买房需要注意哪些问题呢:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-02-07 19:51:10
作者：
圣运律师
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上海大宁楼小区拆迁补偿,近期不宜买房的三大理由,最主要的是近期房价重回高位；经过一个季度的市场全面反弹，项目热销，开发商境遇已经不复08年之惨！市场强弱易位！大家会发现前一阶段的开发商为求现金过关，大量抛售存货，降价手段和幅度异常果决。但随

上海大宁楼小区拆迁补偿，哪几类房子不能买？年底买房需要注意哪些问题呢:今日拆迁补偿法律在线咨询

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一、上海大宁楼小区拆迁补偿,近期不宜买房的三大理由

最主要的是近期房价重回高位；

经过一个季度的市场全面反弹，项目热销，开发商境遇已经不复08年之惨！市场强弱易位！大家会发现前一阶段的开发商为求现金过关，大量抛售存货，降价手段和幅度异常果决。但随着开发商回收资金达到一定量之后，手头存货压力大大降低后，同时伴随着近期国家关于房地产业资本金比例的松动利好推动，开发商再度获得市场定价的话语权。相信很多参加五一房展会的朋友都会发现，最近的一手房的销售价格基本上取消了优惠活动，快回到07/08年的高位了，典型的如媒体报道的某知名企业楼盘回归07年最高位的18000元/平方米。当然，大家也不要抱怨企业贪，企业生存的基本诉求就是利润。卖家没了生存压力，甚至是部分卖家本就没多少存货，后续供应又跟不上，自然会想到涨价，这是典型的市场行为。我在去年年底的时候和无数身边朋友都建议过今早买房，就曾担心过今年的价格回归问题。

其次，购房的可选择余地不大；

这点我和大家说过好多遍了，现在市场上主要的矛盾就在于：由于2008年开发企业普遍性的放缓供应节奏，使得今年的二季度是供应最为短缺的阶段。比如说，截止到四月底，上海市的可售面积是670多万平方米，而按照四月份单月182万平方米的销售速度，现有存货不够四个月时间就可以卖光了，而通常情况下这个数据应该保持在18--24个月比较合适！更何况，供应本身还存在一个有效供应问题，比如有朋友说想买个两房，我相信可选择面会比较宽，不同区，不同品质/风格，不同价位段的都有；但我们很多朋友现在买房都是憋了很久的，对购房意向比较明确，如果说想在闸北区大宁板块买个总价在120-130万的两房，我想你的选择面不会太大，因为市场本身供应缩水很大嘛。更不要说好的小区看中的人更多！

最后，等一等未必是坏事。

不少人在看着今天市场的热销情况，看着自己中意的房子一套套被抢掉，都有出手的冲动，这是很典型的国民消费特征：从一开始的反应不足，到最后的反应过度，而一旦反应过度之后，得到的结果就是市场的下行。

我的建议就是，不妨等到三季度。

为什么呢？第一，现在有不少开发商之所以涨价，主要是事先没想到一季度行情这么好，所以在年初目标设定时比较低，现在很可能完成全年的70%销售指标，考虑到半年报（上市企业都要发布半年报）的发布，趁着上半年行情，涨价争取销售利润也能够漂亮一些（毕竟一季度开发商是真的降价了）；第二，相信不少开发企业都会重新修订企业全年目标，比如说有些企业希望能够在规模（如达到每年100万销售量）方面有所突破，那下半年必然会重新理性的。第三，按照我的推算，三季度市场的供应应该会上来的。

二、哪几类房子不能买？年底买房需要注意哪些问题呢

在今年房价多番上涨后，各地纷纷出台了限购限贷政策，本来有意提早出手的买房者变得开始持币观望起来。作为中国消费者头等刚需，年底买房需要注意哪些问题呢？

1、没有房产证的房子“黑户”房子多有不便第一种就是没有产权证的“黑户”房，如一些小产权房、没有办理房产证的新房等等。没有产权证意味着即使你交了钱买了房子，也不能办理过户，没有获得房子的实际产权。这样以后卖房也不能过户给下家，以后能不能出售都是个问题。而且对于没有产权证的二手房，很容易出现“一房二卖”的情况。

2、涉及多个共有人的房子——产权不明确容易陷入纠纷一些涉及了多个共有产权人的房子，想要购买房子就要获得所有共有人的同意，否则无法完成交易。一些涉及夫妻共同财产或者与父母子女的共同财产务必慎重一些，因为一旦签了约交了钱，中途出现共有人不同意卖房的情况，之前签订的合同也将无效。

3、被法院查封的房子——惊动法院的房子，惹得事肯定不小一些开发商或者二手房房东把房产抵押出去用于申请其他借款，结果因无法偿还欠款被债主起诉，房子最后被法院查封。房东这边隐瞒房子的抵押情况，导致购房交易无法正常进行，更要命的是，有些无良卖家交易时说要用首付款偿还欠款，忽悠购房人把首付款打到房东个人账户，首付到账后却没按照约定还欠款解除查封。买房人最终很有可能是钱要不回来房子也没买成。

4、物业管理漏洞百出的房子——管家不靠谱，以后有罪受作为未来新家的管家，物业公司服务的好坏将直接影响到居住舒适度。管理服务差的物业，不仅影响自己的日常生活，还可能引发纠纷。比如小区停车位管理混乱，电梯经常出现故障等等。购房人可以通过走访周围邻居间接了解物业公司管理情况，也可以上网调查物业公司资质。如果物业公司服务差，再好的房子也不能买。

5、土地前身不好的房子——土地被污染，影响住户健康购房人除了关注房子户型和朝向，其所在的土地前身也要注意调查清楚。这里说的“前世”指的是房子的土地前身，一些房子土地前身是化工厂，其所在土壤很有可能被污染了，长期居住不利于住户的健康。从长远来看，房子“背景”越干净当然越好。

三、哪些买房误区给买房有影响

常见的买房误区以及给买房造成困扰有：一房两卖一个合同有效另一个合同无效；未经共有人同意的房地产买卖合同必然无效；阴阳合同中的阳合同无效；未使用官方版本所签订的买卖合同无效；期房买卖合同无效；只要对方违约就可以解除合同；未按约定支付定金构成违约；购房后可以清走原租客或者单方改变原租赁合同。

一、阴阳合同中的阳合同有效吗

阴阳合同中的阳合同无效。阴阳合同中的阳合同不反映当事人的真实意思，而阴合同只要内容合法，反映了当事人的真实意思，一般认定为有效合同，受法律保护。根据相关法律规定，具备下列条件的民事法律行为有效：

1、行为人具有相应的民事行为能力；

2、意思表示真实；

3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

二、退房后能不能要求赔偿损失

1、如果购房者由于合同无效而退房，则合同中的违约金、赔偿金等条款也是无效的，原则上双方均无须支付违约金、赔偿金等。如果由于某一方的过错导致合同无效，则这一方应赔偿对方的损失，但不能以所谓“违约金”名义索赔。2、如果购房者由于解除合同或开发商违约而退房，则依据法律规定，当事人有权要求赔偿损失。为此，当事人既可以约定违约金，也可以约定其他赔偿损失的计算方法。

三、买房交了定金能退房吗

买房交了定金一般不能退。但存在出卖方违约或合同无效等情形，可以退回定金。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金的数额由当事人约定。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回；不履行债务或者履行债务不符合约定的，无权请求返还定金。

【本文关联的相关法律依据】

《民法典》第一百五十六条

民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第七百二十五条

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

四、哪些常见的买房误区会给买房造成困扰

一、一步到位

很多人都想买房要一步到位，其实完全没必要，因为你的要求可能随着收入和经济情况的变化而发生变化，到时候想要再换新房也未可知。所以，买房的时候还是要根据当下的收入水平和实际需求来选，早早背上房贷重壳的日子并不适合所有人。

二、房产证写子女名

有些父母为了避免日后过户要缴纳种种税费，因此直接将房子写在孩子的名下，认为反正房子早晚都要给子女，以后再改太麻烦。实际上，买房直接写子女名可能会产生以下情况：

1、孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付二成，并可享受首套优惠房贷利率。反之，孩子名下有房，首付和贷款利率将随之增加，给买房增加了难度。

2、如果开征房产税，那么孩子婚后买家庭第二套房时可能要交房产税。

三、提前还贷

有些人认为，房贷总额越少越好，所贷给银行利息太不合算，有钱了要申请提前还贷，事实上提前还贷并不适合每个人。如果本身已经享受了8折利率优惠，不如去投资收益更高的理财产品，相比提前还贷就划算多了。

四、等额本金还款比较好

在相同的贷款金额和贷款期限下，等额本金还款方式确实比等额本息还款方式更省钱。但是，等额本金前期还款额较高，对月收入不高的购房者来说将会产生巨大压力，以至于严重影响日常生活开支，所以选择还款方式还是应该根据自身条件合理确定。

五、赠与过户最省钱

很多人认为，相比买卖过户，赠与过户更加省钱，其实未必，我们分别比较一下两种方式的税费标准就明白了。

首先，赠与过户主要费用有个税、契税和公证费。其中直系亲属赠与免个税，非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还要交契税和公证费。

五、哪几类房子不能买?年底买房需要注意哪些问题呢

在今年房价多番上涨后，各地纷纷出台了限购限贷政策，本来有意提早出手的买房者变得开始持币观望起来。作为中国消费者头等刚需，年底买房需要注意哪些问题呢?

1、没有房产证的房子“黑户”房子多有不便

第一种就是没有产权证的“黑户”房，如一些小产权房、没有办理房产证的新房等等。没有产权证意味着即使你交了钱买了房子，也不能办理过户，没有获得房子的实际产权。这样以后卖房也不能过户给下家，以后能不能出售都是个问题。而且对于没有产权证的二手房，很容易出现“一房二卖”的情况。

2、涉及多个共有人的房子——产权不明确容易陷入纠纷

一些涉及了多个共有产权人的房子，想要购买房子就要获得所有共有人的同意，否则无法完成交易。一些涉及夫妻共同财产或者与父母子女的共同财产务必慎重一些，因为一旦签了约交了钱，中途出现共有人不同意卖房的情况，之前签订的合同也将无效。

3、被法院查封的房子——惊动法院的房子，惹得事肯定不小

一些开发商或者二手房房东把房产抵押出去用于申请其他借款，结果因无法偿还欠款被债主起诉，房子最后被法院查封。房东这边隐瞒房子的抵押情况，导致购房交易无法正常进行，更要命的是，有些无良卖家交易时说要用首付款偿还欠款，忽悠购房人把首付款打到房东个人账户，首付到账后却没按照约定还欠款解除查封。买房人最终很有可能是钱要不回来房子也没买成。

4、物业管理漏洞百出的房子——管家不靠谱，以后有罪受

作为未来新家的管家，物业公司服务的好坏将直接影响到居住舒适度。管理服务差的物业，不仅影响自己的日常生活，还可能引发纠纷。比如小区停车位管理混乱，电梯经常出现故障等等。购房人可以通过走访周围邻居间接了解物业公司管理情况，也可以上网调查物业公司资质。如果物业公司服务差，再好的房子也不能买。

5、土地前身不好的房子——土地被污染，影响住户健康

购房人除了关注房子户型和朝向，其所在的土地前身也要注意调查清楚。这里说的“前世”指的是房子的土地前身，一些房子土地前身是化工厂，其所在土壤很有可能被污染了，长期居住不利于住户的健康。从长远来看，房子“背景”越干净当然越好。

临近年底，不少初次购房的人会觉得无从下手......小金认为，大家一定要在买房的时候非常明确自己的实际需求：购房预算是多少，认真调查房子的产权、物业、土地前身等情况，尽量不要漏掉重要信息，如果买错了房子可就得不偿失了哦。