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公司征地补偿律师讲解拆迁，拆迁法律:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-02-04 15:59:13
作者：
圣运律师
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公司征地补偿律师讲解拆迁,北京征地拆迁律师：违反“先补偿后拆迁”原则征收方强拆违法,为加快征收项目进展，有些相关部门会采取强制手段对征收范围内的房屋进行拆除，之后再与被征收人协商补偿事宜，于是很多被征收人被逼无奈只好签署补偿协议。来自苏州的

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一、公司征地补偿律师讲解拆迁,北京征地拆迁律师：违反“先补偿后拆迁”原则征收方强拆违法

为加快征收项目进展，有些相关部门会采取强制手段对征收范围内的房屋进行拆除，之后再与被征收人协商补偿事宜，于是很多被征收人被逼无奈只好签署补偿协议。来自苏州的尹某就遭遇了这种情况，为维护合法权益，尹某委托恒略律所文品良律师提起行政诉讼。（当事人信息等均作化名）
律师认为该行为明显违反法律规定的“先补偿，后搬迁”原则，最终经法院依法公正作出判决：确认被告苏州某区管理委员会拆除尹某房屋的行为违法。案件概况
尹某于1999 年购买了位于苏州市某区的102 号房屋，并取得房产证。后被告苏州某区管理委员会对房屋所在地区进行搬迁，但未与尹某达成搬迁补偿协议。
2022年3月28日，在没有任何手续及通知的情况下，尹某发现自己的房屋已被拆迁方强制拆除，遂报警。公安机关经过查询得知此举系被告委托的拆迁方所为，但其称是误拆以及只是清理了“断壁残垣”。
“房子就这样没了”这让尹某一家措手不及、束手无策。最后在对方的“威逼利诱”下，2022 年4月26日，无奈的尹某只得与被告签署了补偿安置协议，但其心里一直有个疑问，难道征收部门就能随意强拆老百姓的房屋吗？
尹某找到了北京恒略律师事务所，决定通过法律途径维护自己的合法权益，律所接受委托后指派在办理征拆案件经验丰富的文品良律师承办此案。

恒略律师认为：
经过对案件情况、实地走访和对证据材料的梳理，恒略律师迅速确认本案适格被告并认为：
被告苏州某区管理委员会 2022 年 3 月28日的强拆行为，既未有任何事实依据，又未经过正当法律程序，严重侵害了原告的合法财产利益。其虽与被告所管辖的社区签订了补偿协议，但非行政机关不具有签订补偿协议等行政协议的法定职权，该协议无效。且该协议属于事后补签，被告利用强拆后的优势地位，对其及家庭成员进行反复的骚扰和胁迫。因此被告强拆房屋既存在程序违法，也存在实体违法。
故向法院提交证据材料诉请: 确认被告 2022 年 3月28日拆除原告位于苏州市某区102 号房屋的行为违法。

被告辩称

其从未拆除或者指令拆除原告案涉房屋。被告委托苏州XX工程有限公司（以下简称工程公司）对房屋实施拆除和建筑垃圾清运，该公司在履行民事合同中的侵权行为应通过民事纠纷解决，不属于行政违法，于法无据。
2022 年3月 28 日评估公司进场对案涉车库进行实地查勘并评估，后签署补偿安置协议，原告车库在协议搬迁中的所有权益，其已严格按征收政策给予了保障。原告在签订搬迁补偿协议并领取补偿款后，又诉其拆除车库的行为违法没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

判决结果

经审理，法院充分采纳了恒略律师的意见，判决确认被告强制拆除房屋的行为违法。法院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款之规定，本案中，原告主张其所有的102 号房屋被强制拆除。根据2022年3月28日的接处警工作登记表及结合被告亦认可系被告委托工程公司在XX新村房屋协议搬迁中实施拆除房屋、垃圾清运，故本案中委托的行政机关即XX管委会。被告辩称其从未拆除或者指令拆除原告案涉房屋，结合原告提供的照片、视频以及接处警工作登记表，被告上述抗辩与事实不符，本院不予采信。被告辩称XX公司在履行民事合同中的侵权行为应通过民事纠纷解决，不属于行政违法，于法无据，本院亦不予采信。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条的规定，本案中，虽然原告与被告委托的XXX区居委会于2022 年4月 26日就案涉房屋签订搬迁补偿协议，并已经获得相应补偿，但案涉房屋已于 2022年3月28 日被拆除，违反上述规定。且被告未能提供其他证据证明拆除行为符合《中华人民共和国行政强制法》的相关规定，被告的拆除行为依法应确认违法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项之规定，确认被告的强拆行为违法。

恒略说法

帮助尹某确认相关部门强拆房屋的行为违法只是维权的第一步，之后，恒略律师将继续代理其处理后续赔偿事宜，全面维护当事人的合法权益。
当然通过本案可知，虽然征收部门在强拆后与当事人补签了安置补偿协议，但这种“先上车，后补票”的做法显然违背了法律规定也不会被法院认可。恒略律师提示您，如果在征拆过程中遇到不平待遇时，一定要勇于拿起法律武器来维护自身的合法权益。

法律分析：拆迁一般经过以下法定程序：

1、房屋拆迁部门向主管部门申请拆迁许可。

2、发布拆迁公告。作出拆迁决定的县级以上政府应在拆迁范围内进行公告，公告内容中应包括拆迁补偿方案。

3、与被拆迁人协商拆迁补偿事宜，并签订拆迁补偿协议。

4、在被拆迁人按照拆迁补偿协议约定搬迁后，实施拆迁。

政府在发布拆迁公告时，公告期限不得少于30天。如果大多数被拆迁人对于政府公告的拆迁补偿方案存在异议，政府应当召开听证会并组织被拆迁人参加，听取被拆迁人的意见，并对拆迁补偿方案进行修订。

如果被拆迁人对于政府征收土地的决定不服的，可以向上一级政府机关申请行政复议，或者直接提起行政诉讼。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

三、拆迁补偿协议不因签订前征地程序不合法而无效

法律主观：拆迁协议应该由房屋征收管理部门与房屋所有人签订。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

法律客观：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

四、北京征收拆迁律师：集体土地征收常遇到的违法形式

拆迁律师的办案秘籍你想知道吗？大家好！我是拆迁律师李顺华，欢迎大家收看我最新总结的拆迁律师办案秘籍系列课，今天讲第五课，题目是《了解集体土地征收经常遇到的违法形式》

我们前面讲了国有土地上房屋征收中律师办案的相关内容，我们国家还有一种土地所有权性质，那就是村集体所有。对于这两种土地性质上的房屋的征收，国家分别规定了不同的征收权限和征收程序。

新的土地管理法修改后，对集体土地上房屋的征收拆迁的程序略不同于国有土地上房屋的征收程序，按照原土地管理法以及现征补条例的规定，地方政府只有取得了省级以上政府的征地批文后才可以实施征收补偿行为，但现行的土地管理法规定，把征收行为以取得征地批文为时间节点，前后分为了两个阶段，之前的称为拟征收阶段，之后的称为实质征收阶段。拟征收阶段地方政府可以先调查征收土地及房屋的面积及人口数量，组织制定补偿方案，实施与被征收人的签约工作。但在这个阶段法律并没有赋予地方政府实施拆房的权力，更没有强制拆房的权力，而事实上，为了达成既定征收事实或者强迫搬迁的目的，地方政府在没有取得省级以上人民政府征收批文的情况下，便开始了实质性征收行为，比如将已签约的房屋实施拆除，使得没签约的住户生活环境遭到破坏从而被迫搬迁，如果还不搬迁，有些地方就以村民自治的名义由村委会实施所谓的帮拆。事实上，以上行为都是违反土地管理法法规定，因为没有取得征地批文前，签订的补偿协议没有生效，是不能根据协议拆房的，对于未签约的更是没有强制征收权力的。

当然，如果在签约达到一定比例，报请省级以上政府取得征地批文后，对于仍然没有达成补偿协议法律规定可以由县级政府作出补偿决定，然后申请人民法院强制执行，这类似于国有土地房屋的强制补偿征收程序。

除了以上征收权限和程序方面存在的问题之外，还有个根本问题就是，很多征收项目实质上降低了农民的原有生活水平，甚至导致长远生计失去保障，这是明确违反土地管理法规定的，比如我们代理的保定的城中村的拆迁，很多村民的宅基地房屋面积都在五六百平米以上，除了自住之外，剩余的房屋对外出租，形成了稳定的收入来源，而根据征收安置方案，却只能得到三百多平米的高层安置房，这些房屋基本上只能满足自己一大家人自住，原来出租的收益就没有了，因此很多村民是不同意的。

拆迁律师在接集体土地房屋拆迁案件时，会首先了解清楚每个案件的具体案情，因为每个案件都是不同的，然后综合运用我国法律法规的规定，从将熟练掌握的维权工具箱里优化组合，补充完善，制定周密的维权方案，当然，如果我们认为有些案件不再适合走法律程序，律师介入没有可操作空间，也会如实告知。下一课我们将讲集体土地维权常用维权措施工具包。

如果您认为我讲的内容对您有帮助，请关注我，如有征地拆迁问题，欢迎来电或私信咨询。

（部分图片来源网络，如有侵权联系删除）

五、北京征地拆迁补偿和安置有哪些相关规定

一、北京征地拆迁补偿和安置

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

第十三条宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。

第十四条拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。

按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。

第十五条拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。

农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡(民族乡)、镇人民政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。

其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照本条第二款的规定执行。

第十六条农村集体经济组织或者村民委员会在集体土地上建设安置房屋的，应当符合城市规划、土地利用规划和年度计划，依法取得用地和规划许可。

第十七条农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋，有条件的地区，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定，另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。

其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照前款规定执行。

本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。属于征地拆迁房屋的，补偿标准由乡(民族乡)、镇人民政府根据当地实际情况确定，报区、县人民政府批准后执行；属于占地拆迁房屋的，补偿标准由农村集体经济组织或者村民委员会确定，报乡(民族乡)、镇人民政府批准后执行。本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。

二、北京征地拆迁法律责任

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

第二十五条违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。

第二十六条市和区、县国土房管局违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。