官田社区拆迁补偿,永佃权是绝对权吗,法律主观：一、永佃权是 物权 吗永佃权是物权。永佃权之基本特征亦即地主与佃农相互间的权利、义务关系，主要表现为如下几方面：1、佃户以缴纳地租或押金形式获取地主之土地用益物权。2、佃户获取自由佃作的权利并可
一、永佃权是 物权 吗
永佃权是物权。永佃权之基本特征亦即地主与佃农相互间的权利、义务关系，主要表现为如下几方面：
1、佃户以缴纳地租或押金形式获取地主之土地用益物权。
2、佃户获取自由佃作的权利并可自由退佃，地主无权干预对土地之直接经营权，更不得随意撤佃。此即民间著名之“只准佃辞东，不准东辞佃”；同时，土地所有权的转移、 继承 、赠与均不影响佃户之土地用益物权，此即民间法谚所谓“换东不换佃”。
3、佃户之用益物权可自由处分，地主无权过问更不得向第三人追及。就民间习惯层面而言，土地用益物权不仅可以继承，还可以出租、典卖或设定抵押。14此点使永佃权在占有、使用收益、处分之外，尚具有融资功能，为土地商品化开辟了更为广阔的前景。
4、地主转让土地所有权（田骨权）时，佃户（田面权人）享有优先购买权。
二、用益物权有什么法律意义
（一）促进物的有效利用
在用益物权法律制度条件下，用益物权人可以通过对他人之物的使用获得利益，从而使人们在不能取得或不必取得某些物的所有权时，也能利用该物而获得利益。所有人通过设定用益物权，以取得一定利益为条件，将其所有物交由他人使用收益，因此所有人可以不必直接或亲自使用其所有物也能获得利益。在物的所有人和使用人都取得利益时，说明了物的使用价值得到了更有效的实现。存在这样一个利益机制的社会，整个社会的物质资料就会得到有效的利用，社会的整体利益也将不断提高。
（二）保障物的使用过程中的利益平衡
与人的不断扩展的需要相比较，社会总体财富是相对稀缺的。在法律制度的实施与实现的社会历史过程中，进至当今时代，没有被法律赋予所有权之物已相当稀少，人们已经不能通过发现无主物来实现其生产与生活的需要。因此，所有权的绝对性将极大的限制非所有权人对物的利用，因而肯定并坚持所有权的绝对性的物权制度不利于物的有效利用，不符合社会公益，不适应社会的发展。用益物权制度便是解消所有权的绝对性，为非所有权人利用他人之物而建立的物权制度。在当代，用益物权制度不仅是在物的所有人和利用人之间维持利益平衡，还要维持社会与物的所有人及利用人之间的利益平衡。
（三）维护物的利用秩序
1，确定主体的权利义务模式。用益物权制度将在物的利用过程中所发生的不同的权利义务关系予以归纳，由此设定不同种类的用益物权，如地上权、永佃权、 地役权 、典权等。
2，公示既有用益物权。用益物权制度通过不动产登记的方式，对已设立的用益物权予以公示，以此向社会表明特定物上的权利状态。在现代社会用益物权的登记，不仅具有明确权利归属、保障交易安全的传统作用，还具有保护社会资源、维护物的长久效用的意义。
3，规制用益物权变动方式。用益物权发生变动时，会引起当事人之间利益关系的变化。用益物权制度将物权变动的方式法定化，确定既有用益物权在发生某种变化的条件、方式和效果，以此来衡定主体之间的利益关系。
三、用益物权的分类
传统民法上的分类：
①永佃权
永佃权是中国传统民法中的概念，是指以支付地租为条件而在地主所有的土地上进行的没有期限的耕作和防护的权利。永佃权为我国经济体制改革提供了一种法律模式。
②地上权
地上权是指在别人所有的土地上盖房和居住的权利。我国所有城市土地都属于国家所有，农村土地除了法律规定属于国家所有的以外都属于集体所有。在中国没有私有土地，我国的土地只能单向流转。
③地役权
地役权是指为了实现需役地的利用价值而支配别人所有的供役地的权利。
④典权
典权是中国特有的用益物权。典权是指支付典价、占有他人的不动产而予以使用、收益的限制物权。交付不动产并收取典价的人叫做出典人。不动产叫做典物。在典权制度中有一个三十年的回赎期，只要没有超过三十年，出典人就可以回赎典物。在典当法律关系中，尽管占有、使用、收益、处分四项所有权的权能都和所有权分离了，但是只要出典人有能力回赎典当物，其就有权回赎典当物。典权的特点：有出卖之实，没有出卖之名。永佃权是中国传统民法中的概念，是指以支付地租为条件而在地主所有的土地上进行的没有期限的耕作和防护的权利。
法律主观：一、永佃权是 物权 吗永佃权是物权。永佃权之基本特征亦即地主与佃农相互间的权利、义务关系，主要表现为如下几方面：1、佃户以缴纳地租或押金形式获取地主之土地用益物权。2、佃户获取自由佃作的权利并可自由退佃，地主无权干预对土地之直接经营权，更不得随意撤佃。此即民间著名之“只准佃辞东，不准东辞佃”；同时，土地所有权的转移、 继承 、赠与均不影响佃户之土地用益物权，此即民间法谚所谓“换东不换佃”。3、佃户之用益物权可自由处分，地主无权过问更不得向第三人追及。就民间习惯层面而言，土地用益物权不仅可以继承，还可以出租、典卖或设定抵押。14此点使永佃权在占有、使用收益、处分之外，尚具有融资功能，为土地商品化开辟了更为广阔的前景。4、地主转让土地所有权（田骨权）时，佃户（田面权人）享有优先购买权。二、用益物权有什么法律意义（一）促进物的有效利用在用益物权法律制度条件下，用益物权人可以通过对他人之物的使用获得利益，从而使人们在不能取得或不必取得某些物的所有权时，也能利用该物而获得利益。所有人通过设定用益物权，以取得一定利益为条件，将其所有物交由他人使用收益，因此所有人可以不必直接或亲自使用其所有物也能获得利益。在物的所有人和使用人都取得利益时，说明了物的使用价值得到了更有效的实现。存在这样一个利益机制的社会，整个社会的物质资料就会得到有效的利用，社会的整体利益也将不断提高。（二）保障物的使用过程中的利益平衡与人的不断扩展的需要相比较，社会总体财富是相对稀缺的。在法律制度的实施与实现的社会历史过程中，进至当今时代，没有被法律赋予所有权之物已相当稀少，人们已经不能通过发现无主物来实现其生产与生活的需要。因此，所有权的绝对性将极大的限制非所有权人对物的利用，因而肯定并坚持所有权的绝对性的物权制度不利于物的有效利用，不符合社会公益，不适应社会的发展。用益物权制度便是解消所有权的绝对性，为非所有权人利用他人之物而建立的物权制度。在当代，用益物权制度不仅是在物的所有人和利用人之间维持利益平衡，还要维持社会与物的所有人及利用人之间的利益平衡。（三）维护物的利用秩序1，确定主体的权利义务模式。用益物权制度将在物的利用过程中所发生的不同的权利义务关系予以归纳，由此设定不同种类的用益物权，如地上权、永佃权、 地役权 、典权等。2，公示既有用益物权。用益物权制度通过不动产登记的方式，对已设立的用益物权予以公示，以此向社会表明特定物上的权利状态。在现代社会用益物权的登记，不仅具有明确权利归属、保障交易安全的传统作用，还具有保护社会资源、维护物的长久效用的意义。3，规制用益物权变动方式。用益物权发生变动时，会引起当事人之间利益关系的变化。用益物权制度将物权变动的方式法定化，确定既有用益物权在发生某种变化的条件、方式和效果，以此来衡定主体之间的利益关系。三、用益物权的分类传统民法上的分类：①永佃权永佃权是中国传统民法中的概念，是指以支付地租为条件而在地主所有的土地上进行的没有期限的耕作和防护的权利。永佃权为我国经济体制改革提供了一种法律模式。②地上权地上权是指在别人所有的土地上盖房和居住的权利。我国所有城市土地都属于国家所有，农村土地除了法律规定属于国家所有的以外都属于集体所有。在中国没有私有土地，我国的土地只能单向流转。③地役权地役权是指为了实现需役地的利用价值而支配别人所有的供役地的权利。④典权典权是中国特有的用益物权。典权是指支付典价、占有他人的不动产而予以使用、收益的限制物权。交付不动产并收取典价的人叫做出典人。不动产叫做典物。在典权制度中有一个三十年的回赎期，只要没有超过三十年，出典人就可以回赎典物。在典当法律关系中，尽管占有、使用、收益、处分四项所有权的权能都和所有权分离了，但是只要出典人有能力回赎典当物，其就有权回赎典当物。典权的特点：有出卖之实，没有出卖之名。永佃权是中国传统民法中的概念，是指以支付地租为条件而在地主所有的土地上进行的没有期限的耕作和防护的权利。
永佃权之基本特征亦即地主与佃农相互间的权利、义务关系，主要表现为如下几方面：
1、佃户以缴纳地租或押金形式获取地主之土地用益物权。
2、佃户获取自由佃作的权利并可自由退佃，地主无权干预对土地之直接经营权，更不得随意撤佃。此即民间著名之“只准佃辞东，不准东辞佃”；同时，土地所有权的转移、继承、赠与均不影响佃户之土地用益物权，此即民间法谚所谓“换东不换佃”。
3、佃户之用益物权可自由处分，地主无权过问更不得向第三人追及。就民间习惯层面而言，土地用益物权不仅可以继承，还可以出租、典卖或设定抵押。14此点使永佃权在占有、使用收益、处分之外，尚具有融资功能，为土地商品化开辟了更为广阔的前景。
4、地主转让土地所有权（田骨权）时，佃户（田面权人）享有优先购买权。以宋代为例，自北宋以来，官私田产买卖已趋正常化、规模化，官府出卖官有田业时，赋予承佃人（见佃人）先买权，宋仁宗天圣元年
（1023）出卖户绝入官之田产，“榜示见佃户，依价纳钱买充永业”，“若见佃户无力收买，即问地邻，地邻不要，方许中等已下户全户收买”，其后两年，又一次诏示地方州县出卖户绝、没官田时，应出榜晓示见佃户优先购买，若其不愿或无力收买时，方许按常规依序递问地邻户诸色人等是否购买。15至于南宋，在竞争性契约关系中缔结的租佃合同仍以见佃人之优先权为首务。以招标租佃合同为例，招标、投标、决标任何环节均不得侵害见佃人之优先权。承佃人之优先权表现为优先承佃权和优先承买权两种，依宋朝之例，承佃人所享有的优先权有三种：一是同等条件下的优先权。绍兴二十八年
（1158）朝廷制“实封投状法”，迹近于今日之招标制度，开柜拆封后，“以时比较，给著价高人。内著价同者，即给先投状人。或见佃赁人愿依着价高人承买者，限五日投状听给”。16按此规定，投标者中出价最高之人并不能当然获得承佃权，如见佃人愿以同等价格承佃，则投标人必须让位承佃人之优先权。二是带优抚性质的优先权，即给予见佃人一定优惠条件并赋予其优先特权，鼓励其继续管业。据绍兴五年
（1135）正月指挥：“限满拆封，给著价最高之人……仍具最高钱数，先次取问佃赁人愿与不愿依价承买，限五日内回报。若系佃赁及三十年已上，即于价钱上以十分为率，与减二分价钱，限六十日送纳”。17这不仅使见佃人之优先权效力高于投标出价最高之人，同时尚优惠20%之价钱，确乎有利于发挥物业价值利用。三是招标前享有优先添价权。即官府在招标之前，如见佃人愿加价，则中止竞争招佃程序，如不愿添加佃价，则视为放弃优先权，官府有权介入，投状添租夺佃。18此种制度延及清末民初以至于今日诸多法律条文中，有力地保护了永佃权人之权利。前者如直隶各地旗地之佃作人当旗人业主欲出售产业时必先尽佃户留买，19后者如今日台湾土地法规中永佃权人之先买权等等。
实行土地国有化以后，在土地制度安排上就要解决好国家和农民的关系问题。为了使农村“家庭承包经营制度”能够真正得以稳定，促进农村土地流转市场的发育，必须把农民的土地“财产权”界定为完整的用益物权。建议采用国际通例，赋予农民永佃权，即在土地国有的基础上确立国家和农民之间的永久性租佃关系。
首先，家庭承包的“承包”和中央反复强调的“长期稳定”、“30年不变”既不规范，也不能使人放心。“承包”则意味着“合同到期则另行安排”，“长期”又到底有多长?“30年不变”，那么30年以后呢?这种说不清楚的“物权制度”如何能有效率预期?这就启发我们，必须赋予农民在国有土地上的永久性的用益物权，也只有这样，真正完善的土地流转市场才能形成，土地抵押之类的“操作困难”才能成为不困难，农民得到的“物权”才有可能完整。
其次，永佃权作为用益物权的一种，已经为当今世界各市场经济国家普遍采用，是现代法学的规范提法和重要内容，是一种以支付佃租为代价在他人的土地上永久耕作或牧畜的权利，它可以完全、充分、无阻碍地进入流转市场，并且遵循“民法典定主义”。所以，把国家和农民之间的关系确定为永久性的租佃关系，赋予农民永佃权，既是建立和完善我国民法典律体系本身的要求，在加入WTO后便于和国际接轨，也能在法律、制度上促进土地流转市场规范化。更重要的是，永佃权所具有的“民法典定主义”的背后是强大的国家后盾，这对于作为弱势群体的农民们对抗来自“集体”或基层政府等“第三人的不法侵害”极为有利。
再次，Hart等人所创建的现代最优所有权结构理论已经证明，在一定条件下租地比买地更有效率，租佃制度和生产力发展之间没有必然的负相关关系。美国1879年有25.6%的农户为佃农，1945年这个比例上升到34.5%，但美国的农业生产力在1879-1945年间大大提高了。所以，那种认为租佃制度是“落后的”“封建残余”的“传统”看法是不可取的。应该看到，永佃权作为租佃制度的一项独立内容，它和社会制度没有必然联系;它作为一种世界各国通行的土地使用制度，不独为封建社会所独有，也并非只为维护剥削阶级的利益而存在。它的基本制度、基本内容适用于各种社会形态的一般土地承租耕作关系，从历史上看，它产生于封建社会，但在生产力水平高度发达的资本主义社会仍显示出它的旺盛生命力，因此，它存在于社会主义初级阶段也就理所当然地不足为奇。这正如，市场经济体制既可存在于资本主义社会，也可适用于社会主义社会，市场经济体制本身并不反映社会制度一样，永佃权作为一种权利概念，它本身也并不反映任何社会制度。所以说，确立国家和农民之间的租佃关系，赋予农民永佃权，在理论上或意识形态上不应该存在任何障碍。
最后，就我国当前实际情况看，确立国家和农民之间永久性租佃关系，赋予农民永佃权，具有现实的可能性。这是因为，被我党视作“农村政策基石”的“家庭承包经营制度”和永佃权制度的权利主体、客体、内容三个方面极其相似或一致。永佃权的主体，一方是土地所有者，另一方是土地承租、耕作者;而“家庭承包经营权”的主体，一方是土地所有者“集体”——土地国有化后就是国家，另一方是土地承包经营者“农民”，二者对主体的要求几乎是一致的，只是说法上的不同，并无本质上的差别。永佃权和“家庭承包经营权”的客体都是只允许被用来耕作、牧畜的农地或草场—一两种制度都将它们的权利客体限制于农业用途的范围之内，二者所针对的客体竟是如此“不谋而合”地完全一致。再从内容上看，在这两种制度中，都是没有土地所有权的一方为达到在归另一方所有的土地上耕作、牧畜、收益的目的，而向土地所有者支付一定的“代价”，只不过这个“代价”在永佃权制度中被看作地租，而在家庭承包经营制度中被称为“承包费”，地租也罢，“承包费”也罢，它们都是占有、使用他人土地应支付的“价值”，在本质上并无不同;况且，实行土地国有化后，农民向土地所有者——国家交纳的就是农业税，农业税这个概念无论在政治经济学中，还是在财政学中都被当作“地租”来分析，为什么在实践中农业税就不能被看作地租呢?而且，把它看成地租，在逻辑上也顺理成章，租种国家土地的人就是农民(这个提法不仅符合国际通例，而且对消除我国城乡二元结构有利)—农民要交农业税—农业税就是地租。永佃权还有一项从属于租佃关系的内容，那就是它遵循“民法典定主义”，从而被“法定”为一种用益物权，可以完全、充分、无阻碍地进人流转市场;这正符合我国当前“土改”的根本目的，我国的土地制度改革就是要得到既能保护农民“土地财产权”又能完善农村土地流转市场这种“双赢”结果，显然，永佃权能够担此重任。
到此为止，可能还会有人担心，这种越过“集体”使农民和国家“直接对话”的制度设计是否会对乡村村治不利?村委会用于社区公共管理和公共事业所需的“费”如何解决?事实上，在现行制度下，农民向“集体”交纳的“承包费”本来就“不明不白”，你说它是社区成员为满足社区公共管理和公共事业的需要而进行的“集资”，它却又和土地承包相挂钩。乡村村治显然是以实现彻底的村民自治为目标，所以，今后村委会所需的“费”可以在村民自治的原则下，以“一事一议”的方式取之于民、用之于民，政府可以超脱于乡村事务之上;同时，我国农民有视交“皇粮”为“天定”义务的光荣传统，他们在取得永佃权后也就不会怠慢农业税的征管部门，村干部再也不要充当税收征管部门“上门要钱”的走卒了，基层政府、村委会、农民三者关系反而更顺了。这对缓解当前农村紧张的干群关系，促进农村社会稳定极为有利。
基于上面的分析，可以肯定，用永佃权来“替代”农民的“承包经营权”(考虑到人们的习惯，“承包经营权”这个名称可以不改，只要能赋予它永佃权的内涵也就可以了)，在国家和农民之间，建立一种符合市场经济规律的新型社会主义土地租佃制度，既是必要的，也是可能的。
法律客观：《中华人民共和国民法典》第五百二十五条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。 《中华人民共和国民法典》第五百二十六条 当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。 《中华人民共和国民法典》第五百二十七条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
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投稿：贺小伟
内容审核：赵雪玲律师
