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晓翁村拆迁补偿标准，村房买卖契约能否生效:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-01-13 18:56:38
作者：
圣运律师
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晓翁村拆迁补偿标准,乡村房产契证诉讼有用吗,乡村房产契证在诉讼中是有用的。房产契证是证明房屋所有权的重要凭证，对于涉及房屋所有权争议的诉讼，房产契证是关键的证据之一。在诉讼中，当事人可以通过提供房产契证来证明自己对房屋的所有权，从而支持自己

晓翁村拆迁补偿标准，村房买卖契约能否生效:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、晓翁村拆迁补偿标准,乡村房产契证诉讼有用吗

乡村房产契证在诉讼中是有用的。

房产契证是证明房屋所有权的重要凭证，对于涉及房屋所有权争议的诉讼，房产契证是关键的证据之一。在诉讼中，当事人可以通过提供房产契证来证明自己对房屋的所有权，从而支持自己的主张。

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地的使用权、房屋所有权等权益受法律保护。因此，在涉及乡村房产的诉讼中，房产契证可以作为证明权益归属的重要证据。

虽然在一些情况下，如赠与房产，仅凭房产契证可能不足以完全证明房屋所有权的转移，因为赠与是实践性行为，房产必须要过户才能产生效力。但房产契证仍然是表明双方签署赠与合同并存在真实意愿的重要证据之一。

综上所述，乡村房产契证在诉讼中具有重要作用，可以作为证明房屋所有权和权益归属的关键证据。在涉及乡村房产的诉讼中，当事人应当妥善保管并及时提供房产契证等相关证据，以支持自己的主张。

二、村房买卖契约能否生效

随着我市旧城改造进程的不断加快，许多自然村落纳入了城市的规划当中。而房价的攀升，也使得诸多早已经售出房屋的原房主想方设法地变更合同。为此，买卖双方不得不对簿公堂。半年来，仅李村法庭就受理了村房买卖合同纠纷案40余件。于是，一纸多年封存的旧契约还是否具

有法律效力，便成为许多村房买卖者关注的焦点。

案件回放

1994年10月14日，卖方田某将坐落于李村镇新村的一处房屋及庭院，以32000元的价格出售给了龙某，并订立了卖房契约。由于当时未能办理过户手续，买主以两证(房产证和土地建设使用证)为证，承诺将来国家如有变化或拆迁，其房权、产权永远归属龙某所有，田某无任何理由变更。订立契约当日，田某将房屋交付给龙某使用，同时将两证也交给了龙某。后来，新村的所有集体土地性质变为国有，双方买卖合同的房屋因拆迁而被拆除。

为了毁约，田某以国办发(1999)39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定———加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，认定原契约属无效为由将龙某告上法庭，要求法院判令该购房协议无效，应物归原主。后经李沧区法院、市中级人民法院两级法院的审理，一致判决原购房协议生效，不可变更。

双方观点

记者在李沧区的河南村、河北村及晓翁村采访了十余位村房的卖主，他们大都是此类纠纷案件的当事人。他们都希望法院能解除当初的购房协议，归还房屋所有权。一名姓张的村民表示，依据国办发(1999)39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民集体土地使用权不得出让转让，农民住宅不得向城市居民出售。山东省人民政府鲁政发(2001)89号《关于加强农村宅基地管理通知》规定，严禁村民或集体组织以任何名义，向本村以外的公民转让或买卖宅基地。擅自转让买卖的，土地建设等行政部门不得办理相关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。据此，卖方的观点是，买卖双方订立协议的内容违背了法律规定。因农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民不得随意处分自己宅基地的使用权，相关法规都限定于本村村民之间的转让，其宅基地转让的主体是有限定范围的。因此，过去买主的购房行为是违法的，双方签订的协议无法律效力。

而买方则认为，这是卖方想非法占有房屋的借口。现土地性质已由集体所有更改为国家所有，卖方作为房屋的所有权人即依法取得处分权，双方买卖协议应依法认定有效。现住河南庄的买主刘先生称。他还认为，卖方想毁约的用意很简单，就是冲着旧房拆迁、房产涨价而来的。卖方违约是恶意的，其目的是非法侵占买主的利益。

法官说法：旧契约有效

李沧区法院李村法庭吴春辉庭长接受记者采访时表示，在此类案件中，诉讼的主体不一，或是买主起诉卖主，或是卖主状告买主，但在庭审中双方争论的焦点均为，双方签订的房屋买卖契约的法律效力及房屋所有权的归属。

吴庭长认为，根据法律有关规定，农村村民不得随意出售宅基地，但对出售宅基地上所建的住宅，法律并未禁止，房屋土地性质已变更为国有，卖方出售村房未违反法律禁止性规定，卖房契约系双方真实意思的表示，依照民法诚实信用原则，双方所签订房屋买卖协议应依法认定有效，买方有权对其房屋作出处分。吴庭长还强调，国办(1999)39号文件是根据当时的农村擅自转让土地而下发的，与民事法相冲突，卖方不得以此作为理由而变更双方房屋买卖合同。

购买村房的四种类型

记者在采访中了解到，购买村房的人大概有四种类型。一是本村之间买卖;二是邻村之间买卖;三是村民与外来人员之间买卖;四是城市人口与村民之间买卖。无论怎样，卖方大都是家人外出或在别处已购买了新房，以致房屋闲置而出售，而买方则因家庭人员较多需要住房而购买，外来人员购房多数是为了经营而求安居。

提醒：购买村房的三点注意

为避免因购房留下后遗症，买方在购房之前应注意卖方是否为所购房屋的真正所有权人。在房屋买卖过程中，买方必须找两个以上与该房无利害关系的见证人予以作证、交易、过户。最后，在房屋买卖过程中，必须注意交易的合法化。

一、农村的小产权房能购买吗

我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定，对于借户籍制度改革或擅自通过村改居等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。

三、老房契现在有法律效力吗

法律分析：老房契不具有法律效力。根据我国现行法律规定，土地属于国家所有或集体所有。因此，解放后颁发的私有土地证或者地契现均已失效，不再具有法律效力。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

四、农村契证怎么办房产证

法律主观：农村房屋办房产证到镇上有乡镇建设办公室，专门负责宅基地的使用及房屋建造情况，核实后，签字盖章。县级规划部门，负责审核。审核后，由乡镇一级的土管部门发证。农村的房子房产证办理的流程以下：第一，首先申请人提交材料提出申请；第二，受理，提交农村房产证办理需要提交的材料后，工作人员会受理；第三，公告；第四，审核；第五，收取手续费；第六，记载到登记簿；第七，发房产证。农村房屋宅基地房产证办理的流程非常简单，一般情况下按照工作人员的指示办理即可。

法律客观：《不动产登记暂行条例》第十五条当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡镇土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

五、村证房买卖受法律保护吗

不受法律保护，农村房屋只能在本村村民之间买卖，卖给外村村民的，买卖无效，不受法律保护。要签订房屋买卖合同，详细约定房屋信息、价格、支付方式及违约责任等内容。农村房屋买卖也可以办理房屋过户手续。（一）农村房屋买卖需要注意以下事项：1、农村房屋只能在本村村民之间买卖，卖给外村村民的，买卖无效，不受法律保护。2、要签订房屋买卖合同，详细约定房屋信息、价格、支付方式及违约责任等内容。3、农村房屋买卖也可以办理房屋过户手续。4、没有房产证的，要经村民委员会同意并出具相关宅基地转移的证明，以便未来办理房产证时使用。（二）农村房屋买卖合同跟一般的房屋买卖合同基本要件是相同的，主要包括以下几方面内容：1、双方当事人情况；2、买卖房屋的基本情况包括位置、面积等；3、房屋的价格及付款方式；4、房屋的交付期限；5、双方违约责任；6、产权登记或变更约定；7、双方签名或三方签名其中，需要特别注意的事项有双方的权利义务要约定明确，双方违约责任尤其是卖方如果反悔要承担什么具体责任如赔偿等等，以及如果拆迁补偿时拆迁款该如何分配等。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。农村房屋买卖合同范本甲方（卖方）：身份证号：乙方（买方）：身份证号：一、甲方自愿将坐落在市镇村号（自建住宅）的房屋，东至南至西至北至建筑面积平方米，出售给乙方。二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币（大写）共万仟佰元（小写元），乙方在年月日前，一次付给甲方。三、双方同意于年月日由甲方将上述房屋交付给乙方所有。四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方责任。甲方应协助乙方办好过户手续。五、办理房屋过户手续所缴纳的税费，由方负担。六、本协议经双方盖章后，经房地产交易主管机关审核后，上述房屋产权归乙方所有。七、甲、乙双方同意上述协议，各无异议，不得反悔。八、本协议一式三份，甲、乙、中证人各执一份。甲方（签字）：章乙方（签字）：章中证人（签字）：章年月日农村房屋买卖合同范本甲方（卖方）：身份证号：乙方（买方）：身份证号：一、甲方自愿将坐落在市镇村号（自建住宅）的房屋，东至南至西至北至建筑面积平方米，出售给乙方。二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币（大写）共万仟佰元（小写元），乙方在年月日前，一次付给甲方。三、双方同意于年月日由甲方将上述房屋交付给乙方所有。四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方责任。甲方应协助乙方办好过户手续。五、办理房屋过户手续所缴纳的税费，由方负担。六、本协议经双方盖章后，经房地产交易主管机关审核后，上述房屋产权归乙方所有。七、甲、乙双方同意上述协议，各无异议，不得反悔。八、本协议一式三份，甲、乙、中证人各执一份。甲方（签字）：章乙方（签字）：章中证人（签字）：章年月日法律依据：1、《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。3、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》中规定，关于宅基地使用权纠纷，社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。社员不能借口修建房屋，随便扩大墙院，扩大宅基地，来侵占集体耕地，已经扩大侵占的必须退出。4、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定：征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。