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私人洋房拆迁有补偿吗，买房赠送的面积可能存在哪些隐患:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-01-07 08:11:26
作者：
圣运律师
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私人洋房拆迁有补偿吗,买房赠送面积存在的隐患,一、赠送面积存在的隐患1、一些“赠送面积”是不计入建筑面积的，赠送的部分也不会写入房产证上；因此，赠送面积在拆迁补偿的时候也是不计入拆迁费补偿中的；在作为二手房出售时，对客户升值带来的价值利益不

私人洋房拆迁有补偿吗，买房赠送的面积可能存在哪些隐患:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、私人洋房拆迁有补偿吗,买房赠送面积存在的隐患

一、赠送面积存在的隐患

1、一些“赠送面积”是不计入建筑面积的，赠送的部分也不会写入房产证上；因此，赠送面积在拆迁补偿的时候也是不计入拆迁费补偿中的；在作为二手房出售时，对客户升值带来的价值利益不大；一旦出现问题，不受法律保护。

2、赠送部分的面积，设计不合理将影响采光、通风及安全性。如“赠送”项目的一套两居室户型中，规划中把应属于露台的部分，变成了赠送的“卧室”，如果被封闭成居室，将把客厅的光线完全挡住。

3、部分楼盘为了追求更多的“赠送面积”而舍弃更合理户型设计的可能性，会影响到楼盘外形甚至内部结构。赠送面积难利用、自行改造费用高。

4、赠送面积越多，小区的容积率也就越大，房地产商不仅可以在原有地块上开发更多产品，还可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。这不单降低了业主的人居素质，还侵害了国家利益。

5、如若赠送部分属于违法行为，将面临拆除或罚款风险；赠送的面积在建筑质量方面存在一定的安全隐患。

6、表面上是赠送，实际上则是购买。羊毛出在羊身上，赠送部分的价格早已分摊到房屋均价上，但面积却不能写入房产证中。

二、开发商赠送的面积从哪来的

(一)偷来的面积

赠送设备间，开发商以管道井等理由报建，业主拿到之后可以改造成书房或储藏间；

送露台，利用“露台不计建筑面积”将赠送部分做成大露台；

送入户花园和阳台，用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园和阳台等；

送飘窗，将窗户做成内飘形式，业主装修时可将窗台打掉变成房间面积；

买一层送一层，将层高做到4.9米或5米以上，业主可以隔开做成两层复式房；

送地下室或庭院，是一般花园洋房和别墅的通常做法

(二)违反法律规定的“违建面积”

部分手法所“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，需要后期进行二次改造，即购房者则是把“半成品”变成“成品”，费用需要自己要担责了。

(三)侵犯业主共有权的“侵权面积”

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间，户外私享花园等，根据《民法典》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。

三、赠送的面积要注意什么

1、签合同之后再交定金，在签合同之前，一定要把赠送面积的条款正式写入购房合同当中。

2、要弄清楚赠送面积的真实情况，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台等算作赠送面积，但其实这本来就是属于购房者的。

3、在验房收房过户的时候，要确认赠送的面积是可以办理房产证的，是享受跟主体房产同等待遇的。

4、赠送面积要注重实用性。有些赠送的部分，户型结构不好又或者光线差、潮湿等。装修的时候面临不好改造等问题，日后实际使用率也比较低。

5、赠送面积是否缴纳物业费。一般情况下物业费、取暖费以房产证上载明的面积收取。如果赠送部分没有计入产权证，那么是不需交纳物业费和取暖费的。但还有一种情况是，开发商将赠送的部分计入了房产证。那么，此时购房人要特别注意了，不能轻信开发商的。因为供暖和物业服务都不是开发商提供的，因此开发商和购房人之间的约定对物业公司以及供暖单位是没有效力的。也就是说，购房人仍旧要按照房产证上载明的面积交纳物业费和取暖费。

二、买房赠送的面积可能存在哪些隐患

本文介绍了买房时常见的赠送面积形式，包括飘窗、露-台、地下室和入户花园等。同时，也提到了赠送面积可能存在的一些隐患，包括偷面积、违建面积和侵犯共有面积等。最后，本文呼吁购房者，在选择购房时要注意区分合法赠送和非法赠送，不要盲目相信赠送面积的承诺。

法律分析

一、买房时常见的赠送面积形式有哪些呢？

1. 飘窗：开发商经常赠送的面积便是旧版《规范》中不计面积的飘窗。有些甚至被制作成假飘窗，业主在装修时可以将其拆除并将其转化为房间面积。新版《规范》中规定，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。楼盘层高普遍在2.9米左右，净高为2.7米左右，这样飘窗离地面至少要0.6米，不然算一半面积。

2、露-台：一般的露-台都处于房间户型之外，所以都不算建筑面积。露-台的所属权问题需要购房者提前了解，如果露-台是在房屋的公共区域，就属于全体业主所有，住户不能单独使用;如果露-台处在一个与自己房屋相连的独立空间，而其他业主又无法进入，那么开发商可以将露-台的使用权指定给唯一业主。所以买房时，购房者一定要弄清楚露-台的所有权。

3、地下室：高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库，和住宅分开计算产权，而别墅的地下室则属于赠送空间，给购买住宅产权的业主单独使用。按照2005年出台的旧版《规范》，地下室、半地下室有计算建筑面积的规定，但地下室的建筑面积不计入容积率。而按照新版《规范》，地下室、半地下室按其结构外围水平面积计算，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积;结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。同时，有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积;结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。

4、挑高复式户型：复式是指每户住宅在较高的楼层中后建一个夹层，两层合计的层高低于正常跃层式住宅(一般跃层式为5.6米)，因为单户总层高4.5米及以上按规定要算两层，所以这种赠一层的复式户型层高一般都在4.5米以内。虽然作为赠送面积的改造夹层装修成本要提高一些，但是，装修成本再怎么增加也不是大数目，而多一层就多好几个房间，很多购房者都表示可以接受，并认为这是最为实用实惠的赠送。

5、入户花园：入户花园即在入户门与客厅之间的一个类似玄关概念的单独空间，一般在大户型中比较多见，其面积计算方式要视有无敞开面而判定，若图纸标注上没有敞开面为全封闭式，就要计入房间面积，但目前常见的户型一般这个空间都留有敞开面，所以通常只算一半建筑面积。

6、阳台：在北方，阳台是很实用的空间，冬天用来储物，夏天用来晾晒，也有一些阳台经过后期改造可以变成一个单独的房间。通常只要是凹进来的阳台都要计入面积，而凸出建筑外边的阳台要算一半建筑面积。

二、赠的究竟是什么面积?

1、“偷”面积

“偷”面积实际上是钻了“建筑面积计算方法”的空子，减少套内面积。这样一来，可以帮助开发商减少交税费，更是可以将“偷”来的面积“赠”给买房者。

2、违建面积

部分开发商的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。

3、侵犯共有面积

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主供有面积，如顶层露-台、地下室空间等。

三、赠送的面积可能存在哪些隐患?

1、一些“赠送面积”不会计入建筑面积，在房产证上也没有体现，出现问题，不受法律保护。

2、设计不合理将影响采光、通风及安全性。如“赠送”项目的一套两居室户型中，规划中把应属于露-台的部分，变成了赠送的“卧室”，如果被封闭成居室，将把客厅的光线完全挡住。

3、赠送面积难利用、自行改造费用高。

4、赠送面积越多，项目的容积率就越大，房地产商不仅可以在原有地块上开发更多产品，还可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。这不单降低了业主的人居素质，还侵害了国家利益。

四、赠送面积有哪些吸引力?

1、节约购房成本，让购房者获得实惠。

2、经过改造后，使用率得到极大提高。

3、飘窗、露-台等可以提高居住舒适度及空间情趣。

五、赠送诱惑下能不能买房?

如果产品设计合理，“赠送”面积能被合理利用，可以有效提高使用率。但如果只是冲着“赠送”而出手，一旦户型设计不合理或引发纠纷，那就得不偿失了。

六、有些面积原来就是你的。

1、露-台是完全赠送的。

2、入户花园以及没有封闭的阳台都是算一半面积。

3、阁楼净高不满2.1米的是不能算面积。

4、落地飘窗低于2.1米的是不能算面积。

5、凸窗不落地不断面积。

6、地下室净高低于2.1米的是不能算面积。

分清合法赠送和非法赠送

专业人士还透露，目前很多楼盘所宣传的赠送面积大部分是国家规定不计面积的。比如根据相关规定，入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积;露-台是完全赠送的;地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积;飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积;同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。因此，如果开发商将这些也计入“赠送面积”，那只是在玩炒作的噱头罢了，而若是有类似赠送3/4的阳台面积，那才算是真的赠送了购房者面积，得到了实惠。

一些楼盘的赠送面积都是不计入产权证的，这就意味着这些赠送的露-台、院子等只有使用权，像公共的楼顶平台等则属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用。“实际上真正赠送面积，就是在产权证上实际面积上收钱打折，比如产权证上120平方米的房子，开发商只收110平方米的钱，那10平方米才能算是赠送，否则就不能算作赠送面积。”有房产局工作人员表示，所谓“赠送面积”，其建筑成本可能已被分摊进了房价，买房更应该重点关注房屋的质量、配套等要素。

律师对此类容易出现纠纷的问题也特别指出，赠送面积通常分成2类，一类是合法的，也就是能够入房产证的面积。如果这些部位出现了质量问题，开发商理所当然的应履行保修义务;另一类是没有写入房产证的赠送面积。对该类赠送，律师认为，没有写入房产证的赠送面积其实是违法的，这些面积应该属于小区所有业主共有，开发商无权将这些面积赠送给私人使用。如果这些业主共有的地方出现了质量问题，开发商也应该根据保修合同履行保修义务。

拓展延伸

标题：["2. 赠送面积存在哪些潜在问题？"]

随着房地产市场的发展，赠与面积逐渐成为一种常见的房地产交易方式。然而，赠送面积存在一些潜在问题，需要注意。

首先，赠送面积可能会导致面积过小。在一些高房价的地区，土地资源十分紧缺，房地产开发商为了出售房屋，可能会在面积上进行“瘦身”，导致赠送面积过小，影响居住舒适度。

其次，赠送面积可能会存在纠纷。在赠与过程中，可能会出现赠与人、受赠人之间的纠纷，如受赠人声称赠送的面积与实际不符，或者赠与人将房屋赠与多人，引起纠纷。

此外，赠送面积还可能导致房产价值下降。由于赠送面积的房屋通常是用于出租或转售的，因此其价值可能会受到赠送面积的影响而下降。

综上所述，赠送面积虽然是一种常见的房地产交易方式，但需要注意其潜在问题。赠与人在赠送面积时，应该明确赠与的面积、用途和权利，并在合同中约定清楚。同时，受赠人应该仔细核对赠与面积，并在收到房屋后及时办理相关手续。

结语

购房者在买房时需要了解常见的赠送面积形式以及其相关规定，以避免受到面积误差和不合法的赠送面积影响。同时，也需要分清合法赠送和非法赠送，以避免不必要的纠纷和损失。最后，购房者在考虑赠送面积时，也应该关注房屋的实际质量和舒适度，而不仅仅是面积的大小。

法律依据

商品房销售管理办法：第一章总则第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

三、买房赠送面积是陷阱吗

法律分析：赠送的面积属于公用面积，譬如庭院、屋顶花园等，该部分面积属于小区业主共有财产，开发商无权赠送，该赠送行为本身就是不合法的。未来“赠送面积”发生重大的安全隐患、事故都将得不到法律的支持，即使“赠送面积”写进合同的附加条款，也没有法律效力。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

四、买房子赠送的面积如何保障

法律分析：赠送面积在进行产权登记时不会纳入产权面积中。当下开发商的这一行为其实是不受认可的。这些赠送面积的住房，购房者在拿到成品房后，如果面积与开发商的宣传面积不符，购房者无法维护自己的权益。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。

五、购房赠送面积受保护吗

法律分析：首先要清楚赠送部分的真实情况，无论是面积还是精装修，抑或是，购房人都要先了解清楚，如果赠送的附加值是切切实实的，对于购房者来说肯定是一件好事。但最重要的还是要在购买这种赠送面积的房源之前，尽量要求把赠送面积的详细条款切实写入合同附件当中，形成文字性的合同，这样才能真正受法律保护。对于开发商的口头承诺，不要相信太多，但要做好只有合同才是正规可靠的。

法律依据：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条公用建筑面积计算原则

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。